Jahreshaupt­versammlung 2016

Mietpreisbremse und Mietspiegel – Staatliche Eingriffe behindern Mietwohnungsbau

Die Eingriffe des Staates in den Wohnungsmarkt erreichen eine Intensität, die nicht nur das verfassungsmäßig garantierte Recht am Immobilieneigentum in immer stärkerem Maß aushöhlt, sondern auch den Mangel an bezahlbarem Wohnraum durch wohnungspolitische Fehlentscheidungen nachhaltig verschärft. Jüngste Beispiele hierfür sind die Einführung der Mietpreisbremse und die beabsichtigte Schaffung der gesetzlichen Grundlagen zur künstlichen Absenkung des Mietspiegelniveaus.

In seinem Referat „Mietpreisbremse und Mietspiegelgesetz: Stimmt der Münchner Mietspiegel?“ zeigte Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Forschungsprofessor am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), Mannheim, am 25. April 2016 im voll besetzten Festsaal des Löwenbräukellers die Mängel des Münchner Mietspiegels auf und warnte vor den negativen Auswirkungen einer erneuten Verschärfung des Mietrechts sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Mieter.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. blickt auf ein äußerst erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Wesentlich früher als erwartet begrüßte der Verein Ende 2015 das 30.000ste Mitglied. In den vergangenen 10 Jahren konnte er fast so viele neue Mitglieder gewinnen wie in den davorliegenden 30 Jahren zusammen. Damit verzeichnete der Verein in diesem Zeitraum die stärksten Mitgliederzuwächse seiner 135-jährigen Geschichte. Derzeit treten pro Arbeitstag 10–12 neue Mitglieder bei. Die Zahl der über HAUS + GRUND MÜNCHEN organisierten Wohnungen, Häuser und Geschäftsräume stieg damit auf mehr als 420.000 Immobilien in München und Umgebung.

Für dieses Ergebnis zeichnete der Bundesverband Haus & Grund Deutschland den Verein erneut als erfolgreichste Interessenvertretung der Haus- und Wohnungseigentümer im Bundesgebiet aus.

Anlässlich der am Vormittag vor Vertretern sämtlicher Münchner Tageszeitungen und Wochenblätter, des Bayerischen Rundfunks, Radio Arabella und München TV abgehaltenen Pressekonferenz führteRechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN, die Folgen der geplanten Mietrechtsänderung 2016 für die Mieten in München und den Wohnungsmarkt insgesamt vor Augen. Stürzer warnte davor, die Manipulation des Mietspiegels zu legalisieren. Der Gesetzgeber habe sich bei der Ausgestaltung des § 558 Absatz 2 BGB bewusst dafür entschieden, für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur Mieten einfließen zu lassen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert worden waren, und ältere Mieten außen vor zu lassen. Aus gutem Grund: Dienstleister, wie dies auch Vermieter sind, ließen den Preis für ihre Leistung nur dann über einen ungewöhnlich langen Zeitraum unverändert, wenn sie hierfür besondere, marktunabhängige Gründe haben. Dies gelte auch und gerade für den Münchner Wohnungsmarkt mit seinen nicht dramatisch, aber doch stetig steigenden Mieten. Mieten, die länger als vier Jahre unverändert seien, könnten gerade in München nicht mehr ortsüblich sein. In diesen Fällen habe der Vermieter nämlich regelmäßig besondere Gründe, von einer Mieterhöhung lange Zeit abgesehen zu haben. Häufigster Fall sei, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages verpflichte, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und der Vermieter als Gegenleistung ein langfristiges Mietverhältnis mit kons­tanter Miete anbiete. Häufig verzichte der Vermieter auch deshalb auf eine Mieterhöhung, weil auch der Mieter zu Maßnahmen, z.B. zur Durchführung größerer Reparaturen, bereit sei, zu denen er nicht verpflichtet wäre. Dem längerfristigen Verzicht auf eine Mieterhöhung stehe somit eine Gegenleistung des Mieters gegen­über. Sollen Mieten, die länger als vier Jahre unverändert sind, in den Mietspiegel einfließen, müsse bereits bei der Datenerhebung abgefragt werden, ob der Mieter zusätzlich zur Miete weitere geldwerte Leistungen erbracht habe oder erbringen müsse. Um nicht ortsübliche Mieten handle es sich auch bei Gefälligkeitsmieten, die z.B. aufgrund verwandtschaftlicher oder freundschaftlicher Beziehungen, aus arbeitsrechtlichen oder genossenschaftsrechtlichen Gründen bezahlt werden. Auch dies müsse bereits bei der Datenerhebung abgefragt werden. Von wenigen Ausnahmen abgesehen seien Mieten, die länger als vier Jahre unverändert sind, nicht ortsüblich im Sinne von § 558 Absatz 2 BGB und dürften nicht in den Mietspiegel einfließen.

Mit Einführung der Mietpreisbremse sei der Geltungsbereich des Mietspiegels auf Neuvermietungen ausgeweitet worden. Bereits aus diesem Grund verbiete sich die Aufnahme älterer, lange Zeit unveränderter Mieten. In allen Bereichen des Wirtschaftslebens bestimme sich der Preis für eine bestimmte Leistung nach dem aktuellen Preis, nicht nach den in den zurückliegenden acht Jahren geltenden Preisen. Selbstverständlich verlange ein Handwerker, nach den aktuellen Preisen bezahlt zu werden. Gleiches gelte für Arbeitnehmer, die nicht nach alten, vor längerer Zeit geltenden Tarifen entlohnt werden möchten. Auch Versorgungsunternehmen verlangten bei Bezug von Gas, Öl oder Strom den aktuellen Preis, nicht den Durchschnittspreis der letzten acht Jahre. Nichts anderes müsse für die Berechtigung des Vermieters gelten, bei Neuabschluss eines Mietvertrages eine Miete entsprechend den aktuellen Preisen zu verlangen.

Die Auswirkungen der Gesetzesänderung auf die Mietspiegel in bundesdeutschen Großstädten wären nach einer Studie der Hochschule Berlin erheblich. Bei Aufnahme von bis zu 10 Jahre alten Mieten würden die Mietwerte des Münchner Mietspiegels um bis zu 1,35/m² sinken. Die durchschnittliche Mietspiegelmiete reduzierte sich von 10,73/m² (Mietspiegel 2015) auf 9,38/m². Bei Aufnahme von bis zu acht Jahre alten Mieten läge die Durchschnittsmiete mit 9,50/m² nur geringfügig darüber. Und selbst dieser Prognose liege die Annahme zu Grunde, dass in den aktuellen Mietspiegel tatsächlich nur bis zu vier Jahre alte Mieten eingeflossen seien. Ein Umstand, der im Falle des Münchner Mietspiegels zweifelhaft erscheine. Es liege die Vermutung nahe, so der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, durch die vom Sozialreferat der Stadt München behauptete Vernichtung der Wohnungsdaten solle die Aufklärung dieses Umstandes verhindert werden.

Stürzer kritisierte insbesondere die Dokumentation der Datenerhebung beim Münchner Mietspiegel als äußerst lückenhaft und unvollständig. Es sei u.a. nicht dokumentiert, weshalb von den insgesamt 25.626 mit Mieterinnen und Mietern geführten Interviews 21.398, d.h. 83 %, nicht mietspiegelrelevant gewesen und deshalb nicht in den Mietspiegel eingeflossen seien. Ausdrücklich positiv zu bewerten sei daher die Absicht des Gesetzgebers, die Dokumentationspflichten der Mietspiegelersteller zu erhöhen.

Kontraproduktiv sei ferner die mit der Gesetzesänderung zu erwartende Beschränkung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen . Derzeit habe der Vermieter die Möglichkeit, nach Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Verbesserung des Wohnwertes oder zur Einsparung von Energie führten, die jährliche Miete um 11 % der auf die Wohnung entfallenden Investitionskosten zu erhöhen.

Möchte der Vermieter eine Wärmedämmung an der Fassade anbringen, eine effiziente Heizungsanlage, wärmedämmende Fenster oder einen Aufzug einbauen, solle dieser Satz nach dem Gesetzentwurf nur noch 8 % betragen. Zudem solle eine neue Obergrenze eingeführt werden, wonach die Miete nach einer Mieterhöhung in einem Zeitraum von acht Jahren nur noch um maximal 3,00/m² steigen dürfe. Schließlich sei eine neue Härtefallklausel geplant, nach der die Miete unter Einschluss der Heizkosten nach einer Modernisierung auf höchstens 40 % des Haushaltsnettoeinkommens der Bewohner gedeckelt werde. Offizielle Begründung sei die Verhinderung so genannter Luxussanierungen. Tatsächlich stehe eine derartige Gesetzesänderung jedoch im Widerspruch zu den Zielen der Energiewende. Nicht Luxussanierungen, sondern in erster Linie die Energiewende würde erschwert. In Anbetracht der Tatsache, dass circa 1.000/m² Wohnfläche aufgewendet werden müssten, um eine abgewohnte Wohnung mit veraltetem Standard in einen lediglich heute allgemein üblichen und von der Mehrheit der Mietinteressenten nachgefragten Zustand zu versetzen, würden diese Obergrenzen nicht nur Luxussanierungen betreffen, sondern auch übliche Modernisierungsmaßnahmen.

Aus den jährlich circa 40.000 Rechtsberatungen von HAUS + GRUND MÜNCHEN sei klar erkennbar, dass Vermieter durchaus modernisierungswillig seien, allerdings häufig erst dann, wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen sei. In laufenden Mietverhältnissen, in denen der Mieter durch eine Härtefallregelung bereits jetzt umfassend geschützt sei, würden Modernisierungsmaßnahmen kaum noch durchgeführt. Diese seit Jahren bestehende Tendenz werde sich durch die geplanten Obergrenzen noch verstärken. Im Ergebnis führe dies zu einem Rückgang der Gesamtinvestitionen, da zunächst geplante Investitionen oftmals wegen zwischenzeitlicher persönlicher Veränderungen auf der Eigentümerseite, z.B. wegen Eigentümerwechsels oder Erbauseinandersetzungen, bei Beendigung eines Mietverhältnisses nicht oder nicht mehr in dem ursprünglich beabsichtigten Umfang durchgeführt werden. Gerade in Ballungsräumen wie München mit einem Überangebot an Mietinteressenten bestehe für den Vermieter auch kein wirtschaftlicher Druck, energetische Modernisierungen oder sonstige Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwertes durchführen zu müssen. Das von der Bundesregierung angestrebte Ziel, die Modernisierungsquote von derzeit 1 % auf 2 % anzuheben, werde durch derartige Vorschläge geradezu ad absurdum geführt. Unterbleiben energetische Sanierungen und verlaufe die Energiewende immer schleppender, sollte sich die Bundesregierung fragen, welche Mitverantwortung hieran sie selbst trage.

Das Gesetzesvorhaben der Bundesregierung habe auch die Verstärkung des Kündigungsschutzes bei Mietrückständen zum Inhalt. Komme der Mieter mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug, sei der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Der Mieter habe jedoch die Möglichkeit, die fristlose Kündigung aus der Welt zu schaffen, indem er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage des Vermieters die rückständigen Mieten vollständig nachbezahlt. Gleiches gelte, wenn sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Sozialamt, zur Nachzahlung verpflichte. Diese Möglichkeit der „Heilung“ stehe dem Mieter nur einmal innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren zu. Diese Heilungsmöglichkeit bestehe nach derzeitiger Rechtslage aber nicht, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs gleichzeitig auch ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, gekündigt habe. Die ordentliche Kündigung nämlich könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Hinblick auf den klaren Gesetzeswortlaut nicht durch Nachzahlung unwirksam gemacht werden. Diese Rechtsprechung missfalle Mietervertretern seit langem. Sie solle nun durch eine Gesetzesänderung unterlaufen werden, indem die bisher nur für die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltende Heilungsmöglichkeit auch auf die ordentliche Kündigung ausgedehnt werde.

Für Mieterhöhungen und Betriebskos­tenabrechnungen solle künftig stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein, unabhängig davon, welche Wohnfläche im Mietvertrag vereinbart sei und ob die Abweichung mehr als 10 % betrage. Bei einer Unterschreitung der Wohnfläche um mehr als 10 % gegenüber der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche solle regelmäßig ein Grund zur Mietminderung vorliegen. Bei geringeren Unterschreitungen obliege es dem Mieter, eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit nachzuweisen.

Weiteres Thema der Pressekonferenz war der Versuch der Stadt München, eine Überprüfung des aktuellen Mietspiegels mit allen – auch ungesetzlichen – Mitteln zu verhindern. HAUS + GRUND MÜNCHEN habe Mitte November 2015 unter Hinweis auf ein der Stadt München mit übersandtes Rechtsgutachten vergeblich die Offenlegung der in den Mietspiegel 2015 eingeflossenen Wohnungsdaten verlangt. Treffe die Begründung der Stadtverwaltung zu, sie könne die Daten nicht mehr herausgeben, da sie bereits gelöscht worden seien, stelle dies einen klaren Verstoß gegen die einschlägigen Vorschriften zur Aktenaufbewahrungspflicht dar, wonach Städte und Gemeinden sämtliche Unterlagen, die im Zusammenhang mit Mietpreisen stehen, für die Dauer von 10 Jahren selbst aufbewahren müssen. Inzwischen wurde mit Schriftsatz des Prozessbeauftragten Prof. Dr. Chris­toph Brüning Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht München u.a. auf Offenlegung der in den Mietspiegel eingeflossenen Wohnungsdaten eingereicht. Die Bayerische Hausbesitzer-Zeitung berichtete hierzu in Ausgabe Mai 2016, Seite 219, ausführlich (siehe auch unter www. haus-und-grund-muenchen.de).

Auch die im Freistaat Bayern zum 1. August 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse war Gegenstand der Kritik von HAUS + GRUND MÜNCHEN. Vorsitzender Rudolf Stürzer zeigte grundlegende handwerkliche und inhaltliche Mängel in der die Mietpreisbremse tragenden Mieterschutzverordnung auf. Die bundesrechtlich unmissverständlich vorgeschriebene Pflicht, anhand konkreter Kriterien zu begründen, aus welchen Gründen in bestimmten Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt worden sei, habe die Bayerische Staatsregierung schlicht missachtet. Bereits dieser Mangel habe die Nichtigkeit der Mietpreisbremse zur Folge. Inhaltlich führe zudem die unterbliebene Segmentierung zur Nichtigkeit. Die Bayerische Staatsregierung habe es unterlassen, die Mietpreisbremse auf schutzwürdigen Wohnraum zu beschränken. Mit ihrem jetzigen Inhalt erfasse sie auch hochpreisige Wohnungen im Luxussegment, die auf dem Markt nicht übermäßig nachgefragt würden und deren Mieterklientel nach dem Gesetzeszweck nicht geschützt werden solle. Damit verstoße die Mietpreisbremse gegen das aus Artikel 20 Grundgesetz abzuleitende Übermaßverbot. HAUS + GRUND MÜNCHEN habe daher eine Überprüfung veranlasst und Popularklage beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof eingereicht (Artikel 98 Satz 4 der Bayerischen Verfassung). Ausführliche Informationen hierzu in der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung Ausgabe Februar 2016, Seite 51.

Im Mittelpunkt der am Abend abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN standen die Mietpreisbremse und der aktuelle Münchner Mietspiegel 2015. Im bis auf den letzten Platz besetzten Löwenbräukeller erinnerte der Vorsitzende Rudolf Stürzer in seiner Begrüßung daran, dass der Mietspiegel in München nicht erst seit kurzem, sondern bereits seit 40 Jahren ein stetiger Zankapfel sei – im Gegensatz zu anderen Städten in der Bundesrepublik, in denen der Mietspiegel nicht im Alleingang durch die Stadt, sondern gemeinsam mit den Vertretern der Mieter und Hauseigentümer erstellt werde. Die Stadt München lege nicht offen, welche Mieten überhaupt in den Mietspiegel einfließen. Diese Geheimniskrämerei überrasche nicht, weist der aktuelle Mietspiegel 2015 für 50 % der Wohnungen in München niedrigere Durchschnittsmieten aus als der Mietspiegel 2013. Darüber hinaus seien in den aktuellen Mietspiegel zahlreiche, inhaltlich nicht nachvollziehbare Abschlagsmerkmale neu aufgenommen worden.

Gleich zu Beginn seines Referates „Mietpreisbremse und Mietspiegelgesetz: Stimmt der Münchner Mietspiegel?“ machte Professor Dr. Steffen Sebastian deutlich, es sei bereits vom Grundsatz her unmöglich, bei der Erstellung eines Mietspiegels seine „objektive Richtigkeit“ zu gewährleisten. Der Münchner Mietspiegel 2015 sei sogar einer der besseren der in Deutschland bestehenden Mietspiegel. Der Teufel sitze vielmehr im Detail.

Es stehe fest, dass die Mieten in München seit 2004 von circa 11,00/m² auf circa 16,00/m² Ende 2015 gestiegen seien, d.h. um 50 %. Maßgeblich hierzu beigetragen habe die Wohnungspolitik der vergangenen Jahrzehnte. Die Bundesrepublik habe sich nach ihrer Gründung für die Freie Soziale Marktwirtschaft entschieden. In dieser seien staatliche Eingriffe in die Wirtschaft nur dann gerechtfertigt, wenn der Markt versage und z.B. Monopole entstanden seien. Bei Wohnungen existiere jedoch kein Monopol. Vielmehr haben gerade die jahrzehntelangen massiven Eingriffe des Staates in den Wohnungsmarkt zu dem Marktversagen geführt, das wir heute erleben. Nicht staatliche Regulierungen, sondern ein hohes Angebot an Wohnungen sei der beste Mieterschutz. In der Regel schaffe der freie Markt das beste Angebot. Dies könne man am Beispiel von Büroimmobilien illustrieren. In den regionalen Märkten für Büroimmobilien z.B. in Frankfurt am Main, Berlin oder München, würden Büroflächen z.T. billiger angeboten als Wohnraum. Dies habe zur Folge, dass Büroflächen in Wohnraum umgewandelt werden. Das Versagen auf dem Wohnungsmarkt sei durch zu starke staatliche Regulierung verursacht, die in der Folge zu einem niedrigen Angebot an Wohnungen führe und die Mietpreise nach oben treibe.

Einer dieser staatlichen Eingriffe sei die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau von 15 % bzw. 20 % innerhalb von drei Jahren. Hier stelle sich die Frage, warum dadurch auch Mieter geschützt werden sollen, deren Miete z.B. 30 % oder 50 % unterhalb der ortsüblichen Durchschnittsmiete liegt. Ein weiterer Eingriff sei die Einführung des Qualifizierten Mietspiegels, dessen Durchschnittsmiete verbindlich für ortsüblich erklärt werde, obwohl sie offenkundig deutlich darunter liege. Dies stelle eine systematische Verzerrung nach unten dar. Die Mietpreisbremse wiederum weite die Verzerrungswirkung des Mietspiegels über bestehende Mietverhältnisse hinaus auf Neuvermietungen aus. Dadurch würden Neuvermietungsmieten künstlich niedrig gehalten. Es sei jedoch nicht die Aufgabe des Mietspiegels, den Wohnungsmarkt zu steuern. Dies könne der Mietspiegel auch nicht leisten. In einer Marktwirtschaft regelten Angebot und Nachfrage den Preis. Werden die Mieten künstlich niedrig gehalten, gehe das Angebot zurück, die Nachfrage und damit die Preise stiegen.

Die Mietpreisbremse werde den Wohnungsmangel sogar noch verschärfen. Es werde weniger in den Bau von Mietwohnungen investiert. Vielmehr würden mehr hochwertige Eigentumswohnungen zur Eigennutzung gebaut. Die Nachfrage in den Städten steige, Pendeln lohne sich nicht mehr. Die Landflucht werde zunehmen. Es bestehe darüber hinaus auch die Gefahr der Entstehung eines Schwarzmarktes für die Vermietung von Wohnraum. Die Mietpreisbremse vernichte preiswerten Wohnraum und fördere die Sanierung einfacheren Wohnraums auf Neubauniveau.

Die sich aus dem Mietspiegel ergebende „ortsübliche Vergleichsmiete“ sei stets ein Durchschnittswert aus Neuvermietungsmieten, Mieten nach Mieterhöhungen und Staffelmieten.

Der Anteil der Neuvermietungsmieten im Mietspiegel liege bei 47,3 % mit einem Durchschnittspreis von 11,68/m². Der Anteil der Mieten nach Mieterhöhung liege bei 52,7 % mit einem Durchschnittspreis von 9,88/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete betrage somit 10,73/m². Die gemäß Mietpreisbremse zulässige Neuvermietungsmiete liege somit bei 11,80/m². Das Wohnungsmarktbarometer der Stadt München weise hingegen eine Neuvermietungsmiete von 14,89/m² aus. Eine Negativabweichung von mehr als 20 %. München sei damit kein Einzelfall: Spitzenreiter sei Regensburg mit – 36,1 %, Frankfurt am Main – 27,7 %, Heidelberg – 24,1 %, Hamburg – 23,4 % und Freiburg im Breisgau – 21,9 %.

Problematisch sei zum einen die Zusammensetzung der Datenbasis zur Erstellung des Mietspiegels. Neuvermietungen, Mieterhöhungen und Staffelmieten würden mit berücksichtigt, obwohl sie nicht auf dem freien Markt entstanden seien. Zum anderen sei die Repräsentativität der Daten zu hinterfragen. Diese seien lediglich durch Stichproben statt durch eine Vollerhebung gewonnen worden. Der Staat habe offenbar nicht den Mut, die Bürger hier zur Mitarbeit bei der Datenerhebung zu verpflichten. Auch würden spezielle Gruppen von Wohnungsanbietern, z.B. Genossenschaften, Wohnungsbaugesellschaften und Kirchen, die ihren Mitgliedern meist sehr günstige Mieten anbieten, nicht gesondert berücksichtigt. Diese begünstigten Mieten seien nicht Bestandteil der Marktmiete. Zumindest sei zu verlangen, dass sie im Mietspiegel, der ohnehin nicht die Marktmiete abbilde, nicht überrepräsentiert sind.

Kritikwürdig sei ferner die Eignung der Berechnungsmethodik. Eine Verzerrung ergebe sich dadurch, dass zwischen der Gewinnung der Daten und dem Erscheinen des Mietspiegels eine zeitliche Dis­tanz liege und der Mietspiegel bereits im Zeitpunkt seines Inkrafttretens nur mehr einen Blick in die Vergangenheit, jedoch keine Beschreibung der gegenwärtigen Situation ermögliche. Zu einer weiteren Verzerrung werde die vom Gesetzgeber geplante Ausweitung des Zeitraums zur Einbeziehung von Mieten auf acht Jahre führen („Mietspiegelgesetz“). Problematisch sei schließlich auch die „Operationalisierung“ der wohnwertbestimmenden Merkmale, insbesondere der Wohnlage, zur Bestimmung der Durchschnittsmiete.

Einfluss auf die Glaubwürdigkeit des Mietspiegels habe auch, wer seine Erstellung in Auftrag gegeben hat. Beim Münchner Mietspiegel war dies die Stadt München selbst. Es wäre wünschenswert gewesen, der politisch unabhängige Gutachterausschuss der Stadt München hätte den Auftrag erteilt. Die fachliche Qualifikation der Personen, die den Münchner Mietspiegel erstellt haben, sei jedoch nicht anzuzweifeln. Im Übrigen erscheine es geboten, die Pflicht zur Dokumentation zu stärken.

Die Datenerhebung erfolgte durch TNS Deutschland GmbH mit Sitz in München. Bei 780.000 Haushalten im Stadtgebiet bildeten 167.504 zufällig ausgewählte Telefonnummern die Ausgangsbasis. Ziel sei es gewesen, Daten für circa 3.000 mietspiegelrelevante Wohnungen zu erhalten. Lediglich 3.065 Wohnungen, d.h. 0,39 %, flossen daher in den Mietspiegel ein – eine sehr niedrige Quote, die nicht mit einem Verweis auf den Mikrozensus gerechtfertigt werden könne, da bei diesem – anders als bei den Interviews der Stadt München – die Teilnahme verpflichtend sei.

Zwar sei in der Dokumentation zum Mietspiegel nachvollziehbar dargelegt, weshalb sich aus mehr als 167.000 Interviewversuchen letztlich nur 28.092 durchgeführte Interviews ergeben hätten, von denen 2.466 nicht zum Hauptinterview bereit gewesen seien. Angaben zu den Gründen, warum von den verbleibenden 25.626 Interviews 21.398, d.h. 83 %, nicht mietspiegelrelevant gewesen sein sollen, bleibe die Stadt München jedoch schuldig. In Summe bestehe ein hohes Potenzial für eine „Schweigeverzerrung“. Hier stelle sich nämlich ein grundsätzliches Problem: Häufig nehmen vielbeschäftigte Personen und vermögende Haushalte an derartigen Erhebungen seltener teil als Personen, die beruflich weniger stark ausgelastet und deshalb meist finanziell schlechter gestellt seien. Dies wirke sich auf die Aussagekraft des Mietspiegels aus, weil ein höheres Einkommen meist mit einer höheren Mietzahlung verbunden sei. Erforderlich sei daher der Nachweis einer unverzerrten Stichprobe, genauer gesagt: ein Test auf Unverzerrtheit.

Der Einwand, die Stichproben seien unverzerrt über das gesamte Stadtgebiet verteilt, sei irrelevant. Die Unverzerrtheit der Stichproben insgesamt sei damit weder überprüft noch nachgewiesen.

Professor Sebastian schlug zum Zweck einer besseren Überprüfung vor, Nachbefragungen durchzuführen und grundsätzlich auch sozio-ökonomische Angaben zu erheben. Er kam zu dem Schluss, dass mit den von der Stadt München erhobenen Daten eine Überprüfung nur eingeschränkt möglich sei. Dies sei nicht zu entschuldigen, denn die zur Überprüfung relevanten Strukturdaten seien nicht erhoben und damit die Überprüfung unmöglich gemacht worden. Denkbar sei daher ein Verstoß gegen wissenschaftliche Grundsätze.

Kritikwürdig sei auch die Transparenz des Münchner Mietspiegels. Der Arbeitsbericht zum Mietspiegel sei nur auf Anfrage erhältlich. Die Daten bzw. Datenblätter zur Kontrolle seien nach Angaben der Stadt München nicht verfügbar. Auch die Informationen zum Datenschutz seien unzureichend. Erst auf Nachfrage wurde der Anteil der Neuvermietungen mitgeteilt. Ein Ausweis des Anteils „marktorientierter“, d.h. privater, und „wohlfahrtsorientierter“ Vermieter wurde gar nicht erst vorgenommen. Zum Vergleich: der Berliner Mietspiegel komme diesem Transparenzgebot nach.

Bei der Berechnung selbst sei die Übernahme der erhobenen Daten ohne kritische Beurteilung der Repräsentativität und der Schweigeverzerrung erfolgt. Auch die bei der Berechnung von Mietspiegeln üblichen Spannenwerte von 2/3 seien kritiklos übernommen worden. Hieraus folge eine Irrtumswahrscheinlichkeit von 66 %. Üblich seien in wissenschaftlichen Untersuchungen zwischen 1 % und 5 %, maximal jedoch 10%. Aus wissenschaftlicher Sicht wäre es geboten, die Mietpreisspannen für übliche Irrtumswahrscheinlichkeiten zumindest zu berichten. Schließlich vermisste der Referent eine ausreichende Selbstkritik des Mietspiegelerstellers, insbesondere hinsichtlich nicht plausibler Ergebnisse. Im Übrigen seien die Lageeinteilungen des Mietspiegels unnötig subjektiv. Die Möglichkeiten der „räumlichen Statistik“ seien nicht genutzt worden.

Hinsichtlich der Wirkung von Mietspiegel und Mietpreisbremse stellte Professor Sebastian fest, für Vermieter wirkten sie wie eine Steuer: Auch wenn ein Vermieter auf dem Markt 100,00 erzielen könnte, dürfe er nur 80,00 verlangen. Die nicht realisierbaren 20,00 wirkten wie eine zusätzliche 20%ige Einkommensteuer. Vermieter seien „zufällig“ von der Mietpreisbremse betroffen. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Vermieters werde nicht berücksichtigt. Durch Mietspiegel und Mietpreisbremse erleide auch das Haus selbst einen Wertverlust. Diese Ins­trumente wirkten wie eine Sondersteuer nicht nur auf das Einkommen, sondern auch auf das Vermögen.

Für Mieter wirkten Mietspiegel und Mietpreisbremse hingegen wie eine Subvention. Sie erhielten in obigem Beispiel 20 % Sozialgeld auf Mietausgaben. Ob ein Mieter überhaupt bedürftig sei, werde hierbei nicht berücksichtigt. Das Zusammenwirken von Mietspiegel und Mietpreisbremse führe zu Ungerechtigkeit, sei in seiner Zielrichtung ungenau, ineffizient und mit seinen wohnungspolitischen Folgen kontraproduktiv. Ein Rückgang beim Bau von Mietwohnungen stehe bevor. Andere Länder, die die Mietpreisbremse schon zu einem früheren Zeitpunkt eingeführt hatten, hätten diese aus diesem Grund bereits wieder abgeschafft.

Wer Mieterschutz mit Weitsicht wolle, müsse den Mieter vor willkürlichen Mieterhöhungen und Kündigungen schützen. Dazu gehörten jedoch auch der Schutz künftiger Mietsuchender vor einer fehlregulierten Mangelwirtschaft und der Schutz von Mietern und Vermietern vor dem Missbrauch des Themas „Mieterschutz“ in Wahlkämpfen.

Wenn sich der Staat entschließe, den Wohnungsmarkt zu regulieren, müssten die Eingriffe gerecht sein. Mieterhöhungen und Neuvermietung müssten auf Marktniveau zulässig sein. Ein gegebenenfalls zeitlich begrenzter Zuschlag zur Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in „angespannten Wohnungsmärkten“ sei sinnvoll. Neubauten sollten von diesem Zuschlag befreit sein. Wohngeld sollte, finanziert aus diesem Zuschlag, nur an tatsächlich Bedürftige gezahlt werden. Investoren und Vermieter bräuchten jedoch garantierte Rechtssicherheit. Das Risiko der Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen verhindere den Neubau von Mietwohnungen. Der temporäre Charakter des Zuschlags zur Einkommensteuer müsse garantiert sein.

Durch die Kette von Fehlregulierungen in Gestalt von Mietspiegelverzerrung, Kappungsgrenze, Umwandlungs- und Modernisierungsverbot, Milieuschutz, Mietpreisbremse und Mietspiegelgesetz sei ein Teufelskreis entstanden: Eine schlechte Regulierung werde durch noch mehr Regulierung bekämpft. Und weitere Regulierungen drohten: Verbot der Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum, Unterwerfung der Vermietung von Neubauten unter die Mietpreisbremse, Verlängerung der Mietpreisbremse über den Befristungszeitraum von fünf Jahren hinaus.

Professor Sebastian bekräftigte, der beste Mieterschutz werde durch ein hohes Angebot an Wohnraum erzielt. Erreichbar sei dies durch die Kraft der Freien Sozialen Marktwirtschaft. Aus wissenschaftlicher Sicht sei die Mietpreisbremse als ein weiteres marktverzerrendes Investitionshemmnis abzulehnen.

Er plädierte daher dafür, die Mietpreisbremse abzuschaffen, den Mietspiegel zu reformieren und den Übergang zur Marktwirtschaft durch die gezielte Zahlung von Wohngeld und eine gegebenenfalls befris­tete Sondersteuer sozial abzufedern.

Bei den turnusmäßig stattfindenden Wahlen bestätigten die Mitglieder des Vereins den Vorsitzenden Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, den stellvertretenden Vorsitzenden Rechtsanwalt Michael Koch sowie die Mitglieder des Hauptausschusses einstimmig im Amt.

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