Münchner Mietspiegel 2023 – Inflationszuschlag von 10,74 % gerechtfertigt

München, 14.12.2023

Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz d.h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate zu den Mietwerten des Mietspiegels 2023 hinzurechnen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 15.11.2023 entschieden.

Nach dem im März dieses Jahres veröffentlichten Münchner Mietspiegel 2023 sind die Mieten gegenüber dem zwei Jahre zuvor erschienenen Mietspiegel 2021 um 21 % gestiegen – von durchschnittlich € 12,05/m² (2021) auf € 14,58/m² (2023). Die Werte des Mietspiegels 2023 waren allerdings bereits bei dessen Erscheinen im März dieses Jahres nicht mehr aktuell, da der Abschluss der Datenerhebung bereits im Januar 2022, also mehr als ein Jahr vorher abgeschlossen war und die Mieten zwischen Januar 2022 und März 2023 gestiegen sind. Inzwischen sind die Mieten weiter angestiegen.

In dem vom AG München entschiedenen Fall verlangte der Vermieter vom Mieter mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 31.05.2023 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung im Stadtteil Sendling – Westpark mit Küche, Bad/WC, Kelleranteil und Garagenstellplatz (Baujahrkategorie 1978 – 1988) von € 990 auf € 1.094,80. Die Mieter stimmen vorgerichtlich einer Erhöhung auf lediglich € 1.022,58 zu.

Ausgehend von der Miete gem. Mietspiegel 2023 in Höhe von € 13,11/m² berechnet sich für die streitgegenständliche Wohnung bei Zugrundelegung einer Wohnfläche von 77,7 m² eine Miete in Höhe von € 1.018,65. Zu dieser Miete ist nach Auffassung des AG München der sog. Stichtagszuschlag hinzuzurechnen. Nach den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes betrug der Lebenshaltungskostenindex im Monat Januar 2022 (Datenerhebung) 105,2 Punkte; im Mai 2023 (Zugang des Mieterhöhungsverlangens) 116,5 Punkte. Dementsprechend beträgt der Stichtagszuschlag 10,74 %. Die Mietspiegelmiete von € 13,11/m² erhöht sich daher um 10,74 % auf € 14,51/m². Bei 77,7 m² Wohnfläche beträgt die höchst zulässige Miete somit € 1.127,43. Der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung auf € 1.094,80 war somit vollumfänglich stattzugeben.

Das Gericht betonte, dass der Vermieter diesen Stichtagszuschlag zwar nicht bereits im Mieterhöhungsverlangen geltend machen darf. Bei einem Rechtstreits über die Höhe der ortsüblichen Miete ist dieser Zuschlag jedoch vom Gericht anzusetzen, da die ortsübliche Vergleichsmiete nicht statisch, sondern dynamisch zu ermitteln ist (Schmidt/Futterer, Mietrechtskommentar, 15. Auflage, § 558a Rn. 67). Gerade in Zeiten von hoher Inflation erscheint eine Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz, die ja nicht willkürlich festgelegt wird, sondern anhand von objektivierbaren Daten des Statistischen Bundesamtes zum Verbraucherindex ermittelt wird, sachgerecht (AG München, Urteil v. 15.11.2023, 416 C 18778/23).

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer

Vorsitzender Haus + Grund München

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