Bauliche Veränderungen - Vermieter muss Ermessen sachgerecht ausüben
Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf - so der BGH in einem neuen Beschluss.
Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter nur Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs vornehmen. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung als Mittelpunkt seines Lebens verbessern (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 26.05.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993, S. 2035). Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen aber nur solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und keine nachteiligen Folgewirkungen z.B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben wie z.B. die Montage zusätzlicher Steckdosen, Anbringen neuer Fußleisten, Aushängen von Zimmertüren, loses Verlegen von Bodenbelägen u.Ä.
Bei erlaubnispflichtigen Maßnahmen kann eine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Ermessens durch den Vermieter z.B. vorliegen, wenn die vom Mieter beabsichtigte Maßnahme mit einem nur minimalen Eingriff in die Bausubstanz verbunden wäre so z.B. beim Anbringen einer Markise auf dem Balkon. Da eine Markise am Gebäude befestigt werden muss (z.B. mit Dübeln und Schrauben) stellt dies zwar eine bauliche Veränderung dar, die der Genehmigung des Vermieters bedarf. Allerdings hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung, wenn die Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters gering ist z.B. weil sich der Mieter bereit erklärt hat, die Montage fachgerecht durchführen zu lassen, auf die Gesamtansicht der Fassade Rücksicht zu nehmen und bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Daher ist der Vermieter in diesem Fall zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet, wenn der Mieter andernfalls in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre z.B. weil ein Sonnenschirm wegen der Lage des Balkons keinen ausreichenden Sonnenschutz bietet (so z.B. AG München, Urteil v. 07.06.2013, 411 C 4836/13, ZMR 2014, S. 459; AG Hamburg, Urteil v. 16.08.2019, 410c C 193/18, ZMR 2019, S. 965).
Dagegen muss es bei größeren baulichen Maßnahmen z.B. dem Einbau einer modernen Heizungsanlage dem Eigentümer vorbehalten bleiben, den Zeitpunkt einer Investition zu bestimmen und dabei das eigene – legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Daher verstößt es nicht gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter einem vom Mieter beabsichtigten Einbau einer Gasetagenheizung anstelle der in der gemieteten Altbauwohnung vorhandenen Einzelöfen seine Zustimmung verweigert (so bereits BGH, Urteil v. 14.09.2011, VIII ZR 10/11, WuM 2011, S. 671).
Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er i.d.R. schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter kann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern.
Zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer eigenmächtig vom Mieter vorgenommenen baulichen Veränderung ist der Vermieter nur berechtigt, wenn es sich um die Eingriffe in die Bausubstanz handelt z.B. Abriss einer Wand, eigenmächtiger Ausbau des Dachbodens, Einbau eines betonierten Schwimmbeckens im Garten. Dagegen rechtfertigt eine bauliche Veränderung, die nicht zu einer Gefährdung der Mietsache führt (z.B. Anbringen von buntem Sichtschutz oder Katzennetzen auf dem Balkon) keine Kündigung, sondern nur einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Unterlassung (so z.B. AG München, Urteil v. 14.09.2011, 413 C 25938/10, ZMR 2012, S. 365). Handelt es sich bei der baulichen Änderung des Mieters um eine objektiv wohnwertverbessernde Maßnahme und trägt der Vermieter keinen sachlichen Grund für seine Verweigerung der rechtzeitig vom Mieter erbeteten Erlaubnis vor, liegt keine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten und damit auch kein Kündigungsgrund vor (so LG Berlin, Urteil v. 08.11.2023, 64 S 31/23, GE 2024, S. 194).
Lässt der Vermieter über einen Zeitraum von mehreren Jahren die vom Mieter vorgenommenen Änderungen trotz Kenntnis unbeanstandet, kann er zwar trotzdem bei Beendigung des Mietverhältnisses den Rückbau verlangen, nicht aber während des laufenden Mietverhältnisses. Ferner ist der Vermieter in diesem Fall auch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen der eigenmächtig vorgenommenen Umbauten berechtigt. Gleiches gilt nach dem neuen Beschluss des BGH, wenn der Mieter die baulichen Veränderungen mit Zustimmung des früheren Eigentümers und Vermieters und erheblichen eigenem Kostenaufwand durchgeführt hat und es sich bei den nunmehr beanstandeten Veränderungen lediglich um modernisierende Veränderungen bzw. Ersetzung der ursprünglich vom Mieter eingebrachten Einrichtungen handelt (BGH, Beschluss v. 02.12 .2025, VIII ZR 274/23, GE 2026, S. 285).
14.04.2026
