Betriebskosten - Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot bei verkürztem Prüfungsturnus

Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit der Heizungsanlage gehören zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 a BetrKV) und können auf die Mieter des Anwesens umgelegt werden. Bei einer Gasheizung im Gebäude zählen dazu auch die Kosten für die Prüfung der Dichtigkeit der Gasleitungen (so bereits LG Hannover, Urteil v. 7.3.2007, 12 S 97/06, ZMR 2007, 865).
Nach den technischen Regeln für Gasinstallationen (DVGW-TRGI 2008) ist für die Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen ein 12-Jahres-Rhythmus vorgeschrieben. Diesen sollte der Vermieter weder unter- noch überschreiten. Bei einer Überschreitung könnte ihm eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht vorgehalten werden. Bei einer Unterschreitung kann - wie ein neues Urteil des AG Köln zeigt - ein Verstoß gegen den gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) vorliegen. Danach soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorgehen. Dabei rechtfertigt nach Auffassung des AG Köln allein das hohe Alter eines Gebäudes keinen kürzeren Turnus. Lässt der Vermieter die Dichtigkeitsprüfung im 5-jährigen Turnus durchführen, verstößt er damit gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit und kann die entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen (AG Köln, Urteil v. 26.10.2010, 221 C 128/09, ZMR 2011, 222).