Erhöhung der Indexmiete – BGH lehnt Spitzfindigkeiten ab
Bei Abschluss des Mietvertrages kann auch bei Wohnräumen die künftige Entwicklung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt werden (§ 557b BGB). Mieterhöhungen können dann auf die Erhöhung des Index gestützt und müssen nicht mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten begründet werden (siehe § 4 Abs. 1 des Formularmietvertrages für Wohnraum sowie Formblatt 17a des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V.).
Die Anforderungen an die Indexklausel dürfen nach einem neuen Urteil des BGH nicht überspannt werden. So macht z.B. die fehlende Angabe des Basisjahres des Verbraucherpreisindexes die Klausel nicht intransparent und unwirksam. Durch Auslegung der Klausel ergibt sich, dass es sich um das Basisjahr des Vertragsschlusses handeln muss. Unschädlich ist ferner, wenn in der Klausel nicht genannt ist, ab wann die Jahresfrist beginnt, in der die Miete unverändert sein muss. Auch insofern ergibt sich durch Auslegung, dass auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen ist. Auch das Argument des Mieters, es sei nicht zu erkennen, ob sich die Kalt- oder Warmmiete erhöhe, führt nicht zu Unwirksamkeit der Klausel. Worauf sich die Indexierung bezieht, richtet sich nach der Mietstruktur des konkreten Vertrages. Vorliegend sind dabei die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten als variable, verbrauchsabhängige Kosten nicht von der Indexierung erfasst. Eine Klausel ist auch nicht deshalb intransparent, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der Nettokaltmiete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts richtet. Aus der monatlich zu entrichtenden Miete ergibt sich nach eindeutiger Auslegung, dass der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend ist. Letztlich weist der BGH auch nochmals daraufhin, dass zur formellen Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung der Preisindex nicht beigefügt werden muss (BGH, Urteil v. 26.05.2021, VIII ZR 42/20).
31.08.2021
