Exzessives Rauchen - Mieter haftet für Substanzschäden
Zur Ausführung von Malerarbeiten in der gemieteten Wohnung ist ein Mieter grundsätzlich nur bei einer wirksamen Vertragsklausel zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dies setzt nach der Rechtsprechung des BGH u.a. voraus, dass dem Mieter bei Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Ist dies nicht der Fall oder ist die Schönheitsreparaturklausel aus anderen Gründen unwirksam (z.B. bei unzulässigem Fristenplan), ist der Mieter zur Durchführung von Malerarbeiten weder während der Dauer noch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.
Eine Ausnahme besteht bei vom Mieter verschuldeten Schäden z.B. abgestoßene Ecken an Türen oder Türstöcken, beklebte Türblätter etc. Solche Schäden muss der Mieter im Wege des Schadensersatzes auch bei einer fehlenden oder unwirksamen Schönheitsreparaturklausel beheben. Gleiches gilt für Schäden in der Mietwohnung durch exzessives Rauchen. Zwar wird Rauchen in der Mietwohnung in normalem Umfang von der Rechtsprechung grundsätzlich nicht als vertragswidrig angesehen. Daher hat der Mieter die dadurch entstandenen Vergilbungen und Nikotinablagerungen nicht verschuldet und ist dementsprechend zur Beseitigung und Renovierung der Wohnung nur bei Vorliegen einer wirksamen Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05, WuM 2006, S 513).
Gleiches gilt auch dann, wenn in der Wohnung zwar übermäßig stark geraucht worden ist, die Ablagerungen aber durch Ausführung von Schönheitsreparaturen d.h. durch Malerarbeiten beseitigt werden können (BGH, Urteil v. 05.03.2008, VIII ZR 37/07, WuM 2008, S 213).
Können dagegen die durch das Rauchen entstandenen Verschlechterungen nicht mehr durch Ausführung von Schönheitsreparaturen, sondern nur noch durch darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten beseitigt werden, ist der Mieter schadensersatzpflichtig (BGH, Urteil v. 05.03.2008 a.a.O.). Daher hat der Mieter z.B. die Kosten für das notwendige Aufbringen einer Isolierfarbe (sog. Nikotinsperre) zu ersetzen. Diese dient dazu, die weiterhin bestehende Versottung des Putzes mit Nikotin derart abzusperren, dass diese nach einem Neuanstrich nicht wieder durch Tapete und Farbe durchdringt. Sie dient somit nicht der Vorbeugung, sondern allein der Herstellung einer überstreichbaren Wand, bei der keine Nikotinversottung mehr nach außen hervortreten kann. Ferner hat der Mieter die Kosten für das Entfernen der Tapeten und das Neutapezieren zu ersetzen, wenn dies zur Beseitigung von extremen Nikotingerüchen erforderlich ist (so z.B. LG Hannover, Urteil v. 29.02.2016, 12 S 9/13, ZMR 2016, S. 958).
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Neuruppin für Substanzschäden an der Mietsache durch exzessives Rauchen. Für solche Substanzschäden schuldet der Mieter Schadensersatz auch im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn über Leistungen wie Tapezieren, Spachteln, Grundieren und Streichen hinaus notwendige Kosten für die Beseitigung von Putzschäden entstanden sind. In diesem Fall hat der Mieter auch den Mietausfall für den Zeitraum der angemessenen Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten zu ersetzen (LG Neuruppin, Urteil v. 30.10.2024, 4 S 30/24, GE 2024, S. 1198).
31.01.2025
