Mieterhöhung – Vermieter darf Wohnung mit Sachverständigen besichtigen
Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-)Pflicht, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt, z.B. ein beabsichtigter Verkauf der Wohnung. Eine mietvertragliche Klausel, die dem Vermieter das Recht auf Routinebesuche einräumt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil v. 14.06.2014, VIII ZR 289/13). Die Verpflichtung des Mieters zur Gewährung des Zutritts kann sich aus einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ergeben (z.B. Besichtigungsrecht „aus besonderem Anlass“) oder aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB, BGH, Urteil v. 26.04.2023, VIII ZR 420/21, WuM 2023, S. 403).
Dementsprechend ist der Mieter nach einem neuen Beschluss des BGH verpflichtet, dem Vermieter Zutritt auch in Begleitung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu gewähren, den der Vermieter mit der Erstellung eines Gutachtens zur Höhe der ortsüblichen Miete beauftragt hat, damit das beabsichtigte Mieterhöhungsverlangen unter Beachtung sämtlicher Umstände des Einzelfalls d.h. auch des Erhaltungszustandes bzw. Instandhaltungsgrades der Räume rechtssicher vorbereitet werden kann. Das Grundrecht des Mieters aus Art. 13 Abs. 1 GG, in seinen Mieträumen weitgehend „in Ruhe gelassen zu werden“, tritt regelmäßig hinter dem über Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht des Vermieters zurück, eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Mietsache sicherstellenden Miete zu erzielen; zumal die mit einem Zutritt einhergehenden Beeinträchtigungen regelmäßig lediglich geringfügiger Natur sind. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens von dem Sachverständigen nicht unbedingt besichtigt werden muss, da der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran hat, das Mieterhöhungsverlangen auch in materiell rechtlicher Hinsicht rechtssicher zu erklären (BGH, Beschluss v. 28.11.2023, VIII ZR 77/23, NZM 2024, S. 235).
30.04.2024
