Neue Fenster - Vermieter muss auf verstärktes Lüften hinweisen
Hat der Vermieter den Mieter nach Einbau neuer dicht schließender Fenster darauf hingewiesen, dass vermehrtes Lüften erforderlich ist, ist der Mieter nach Schimmelbildung nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn er ein regelmäßiges Querlüften der Räume unterlassen hat – so das LG Landshut in einem neuen Urteil.
Nach dem Austausch von alten, meist undichten Fenstern durch neue, dicht schließende Isolierglasfenster kommt es häufig zu Schimmelbildung in den Räumen, wenn der Mieter den Wegfall des natürlichen Luftaustausches, der durch die Undichtigkeit der alten Fenster bedingt war, nicht durch verstärktes Lüften kompensiert. Das Landgericht Landshut hatte in einem Verfahren, in dem es um die Berechtigung des Mieters zur Minderung der Miete wegen Schimmelbildung ging, zu klären, ob und in welcher Art und Weise der Vermieter den Mieter nach Einbau neuer Fenster auf die Notwendigkeit eines verstärkten Lüftens hinweisen muss.
In der im Jahre 1970 gebauten Mietwohnung wurden 2001 neue Fenster eingebaut. Einige Jahre später kam es zu Schimmelbildung im Bad und Kinderzimmer. Die Vermieterin wies den Mieter darauf hin, dass er die Luftfeuchtigkeit in den Räumen durch „vermehrtes, richtiges Lüften“ reduzieren muss. Strittig war, ob dieser allgemein gehaltene Hinweis ausreichend war.
Nach ständiger Rechtsprechung muss der Vermieter den Mieter nach Ersatz von alten Fenstern gegen dicht schließende Fenster sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im nunmehr veränderten Raumklima hinweisen; andernfalls können dem Mieter Feuchtigkeitsschäden nicht angelastet werden. Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbständig Überlegungen zu einem notwendig gewordenen veränderten Lüftungsverhalten anzustellen (so bereits LG München I, Urteil v. 08.03.2007, 31 S 14459/06, NJW 2007. S 2500). Ein Hinweis in allgemeiner Form z.B. anhand einer Broschüre genügt grundsätzlich nicht. Nach Auffassung des LG Landshut genügt der Vermieter, aber seinen Hinweispflichten zu einem dem Einzelfall angemessenen Lüftungsverhalten seitens des Mieters, wenn er ein „vermehrtes, richtiges Lüften“ reklamiert. Der Vermieter muss nicht mit einem hinreichend konkreten Lüftungskonzept aufwarten, da er angesichts seines Hinweises erwarten darf, der Mieter werde sein Lüftungsverhalten kritisch hinterfragen und dem sozial Üblichen anpassen d.h. die Räume mindestens zweimal täglich Querlüften. Ein solches Querlüften ist dem Mieter nach der Rechtsprechung zumutbar (so bereits BGH, Urteil v. 18.04.2007, VIII ZR 182/06, WuM 2007, S. 319). Mit Querlüften kann - so das LG Landshut - eine 100-Fach höhere Luftwechselrate erreicht werden, was die verkehrsüblich geschuldeten Lüftungsintervalle von im Grundsatz zweimal 10 Minuten täglich deutlich reduzieren kann. Nachdem vorliegend der Hinweis des Vermieters ausreichend war, war der Mieter wegen der Schimmelbildung nicht zur Minderung der Miete berechtigt (LG Landshut, Urteil v. 08.01.2025, 15 S 339/23, NZM 2025, S. 177).
