Zwischenvermietung - Mieter kann sich vor Schadenersatzansprüchen schützen

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten, z. B. einem Untermieter überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Der Untermieter (Endmieter) kann von seinem Vermieter (Zwischenmieter = Hauptmieter) Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis endet und der Eigentümer von ihm Räumung und Herausgabe der Räume verlangt. Dem Untermieter (Endmieter) wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch entzogen, so dass Ansprüche aus § 536 Abs. 3 BGB entstehen. Das Entstehen solcher Schadenersatzansprüche kann der Hauptmieter nach einem neuen Urteil des OLG Bremen vermeiden, in dem er in dem Untermietvertrag eine Klausel aufnimmt, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages automatisch, d. h. ohne Kündigung und Einhaltung einer Kündigungsfrist endet. Eine solche Klausel ist bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume rechtlich unbedenklich. Das Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) ist insofern bereits dann gewahrt, wenn im Untermietvertrag z. B. durch einen entsprechenden Verweis eine zweifelsfreie Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag erfolgt, in dem die wesentlichen Bestimmungen enthalten sind. Eine Beifügung des Hauptmietvertrages ist in diesem Fall nicht erforderlich (OLG Bremen, Urteil v. 13.9.2006, 1 U 28/06, ZMR 2007, 363).