Jahreshaupt­versammlung 2015

Die Einbruchssituation in München und Die Mietpreisbremse – Das Ende des Wohnungsbaus?

Haus- und Wohnungseigentümer sehen sich seit mehreren Jahren verstärkt Gefahren für ihr Eigentum ausgesetzt – aus Richtungen, die unterschiedlicher kaum sein könnten. Stark gestiegene Einbruchszahlen führten seit 2010 zu erheblicher Verunsicherung. In seinem Referat "Dem Einbruch den Riegel vorschieben" berichtete Polizeipräsident Hubertus Andrä am 22. April 2015 im voll besetzten Festsaal des Löwenbräukellers über die aktuelle Entwicklung der Einbruchssituation in München und zeigte die Möglichkeiten jedes Einzelnen auf, sich vor Einbrüchen zu schützen.

Ein Einbruch ganz anderer Art ist die vom Deutschen Bundestag am 5. März 2015 beschlossene Mietpreisbremse, die die Vertragsfreiheit der Vermieter von Wohnraum erheblich einschränkt. (Un-)Sinn und Zweck der Mietpreisbremse und ihre Folgen erläuterte im Anschluss der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Rolf Kornemann, in seinem Referat "Die Mietpreisbremse – Das Ende des Wohnungsbaus?" auf.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. blickt auf ein Geschäftsjahr 2014 zurück, das kaum besser hätte ausfallen können. Mehr als 2.000 neue Mitglieder traten dem Verein bei. Die Mitgliederzahl stieg auf mehr als 29.000. Im Laufe des Jahres 2015 erwartet der Verein das 30.000ste Mitglied. Zum nunmehr 8. Mal in Folge wurde der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. vom Bundesverband Haus & Grund Deutschland erneut als erfolgreichste Interessenvertretung der Haus- und Wohnungseigentümer im Bundesgebiet ausgezeichnet.

Vor Vertretern sämtlicher Münchner Tageszeitungen und Wochenblätter, des Bay­erischen Rundfunks, Radio Arabella und München TV prognostizierte Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von HAUS + GRUND MÜNCHEN, die für den Wohnungsmarkt und vor allem für den Wohnungsbau schädliche Mietpreisbremse sowie das Besteller-Prinzip bei der Vermittlung von Wohnungen würden zu einem nochmals verstärkten Ansturm neuer Mitglieder führen. Bei jeder der circa 50.000 Neuvermietungen in München könne die zulässige Miethöhe künftig nicht mehr nach Erfahrungswerten festgelegt werden. Mit Ausnahme von Neubauten bzw. nach Grundsanierung der Wohnung müsse die Miete nun nach den komplizierten Vorgaben des Münchner Mietspiegels berechnet werden. Nicht nur der Ansatz einer zu niedrigen Miete sei für den Vermieter von Nachteil. Bei einer zu hoch angesetzten Miete müsse der Vermieter mit Rückzahlungsansprüchen des Mieters und ggf. auch mit einem Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten rechnen. Das so genannte Besteller-Prinzip werde viele Vermieter davon abhalten, einen Makler zu beauftragen, und statt dessen für die bisher vom Makler zusätzlich zur Vermittlung erbrachten Leistungen die Unterstützung des Vereins in Anspruch nehmen, z.B. für die Bonitätsprüfung von Mietinteressenten und die Ausgestaltung des Mietvertrages.

Wie in den zurückliegenden Jahren trugen auch das umfangreiche Beratungsangebot, die exklusiv für Mitglieder angebotene kostengünstige online-Bonitätsprüfung in Kooperation mit der Bertelsmann-Gruppe, die Möglichkeit des He­r­un­terladens von Mietverträgen und Musterschreiben im Internet, das umfangreiche Seminarangebot sowie zahlreiche Fachbücher und Mitgliederinformationen bei, immer breitere Schichten der Immobilieneigentümer von den Vorteilen der Mitgliedschaft zu überzeugen.

Zentrales Thema der Pressekonferenz waren das Mietpreisniveau in München und seinem Umland und der untaugliche Versuch der Politik auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene, die Situation Wohnungssuchender zu verbessern. Jüngster Versuch der Bundesregierung sei die vom Deutschen Bundestag am 5. März 2015 beschlossene Mietpreisbremse. Danach dürfe – von wenigen Ausnahmen abgesehen – in noch von den Landesregierungen zu bestimmenden Städten und Gemeinden die Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. In München und weiteren Städten und Gemeinden in Bayern gelte die Mietpreisbremse für Mietverträge, die ab dem 1. Juni 2015 abgeschlossen werden.

Bemerkenswert sei die Ausgestaltung der Begründung des neuen Gesetzes. Bei Neueinführung oder Änderung von Gesetzen würden regelmäßig nicht nur die vor­aussichtlichen Auswirkungen auf die Bürger, z.B. die entstehenden Kosten, dargelegt, sondern auch die Auswirkungen auf den Staatshaushalt: bei voraussichtlichen Steuermindereinnahmen, wie diese aufgefangen oder kompensiert werden können.

Nicht so bei der Gesetzesbegründung zur Mietpreisbremse. Trotz eines Umfangs von 44 Seiten kein Wort zu den Mindereinnahmen, die dem Fiskus dadurch entstünden, dass der Vermieter infolge geringerer Mieteinnahmen entsprechend weniger Einkommensteuer abführe. Verbleiben dem Vermieter nach vorsichtiger Schätzung von den vereinnahmten Mieteinnahmen nach Abzug von Reparatur- und Verwaltungskosten, Schuldzinsen und sons­tigen Werbungskosten durchschnittlich 60 %, die mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 30 % versteuert werden müssen, beliefen sich die Mindereinnahmen des Fiskus auf mehr als 50 Millionen Euro jährlich. Lieber stelle der Gesetzgeber stolz in den Vordergrund, die Mieter würden durch die Mietpreisbremse jährlich um 284 Millionen Euro entlastet. Fürchtete der Gesetzgeber noch mehr kritische Argumente gegen seine Mietpreisbremse?

Die Große Koalition rechtfertige die Mietpreisbremse mit dem Schutz der Mieter vor überhöhten Mietpreisen. Statt jedoch wirklich bedürftigen Mietern effektive Hilfe zu gewähren, z.B. in Form deutlich höheren Wohngeldes, würden auch finanzstarke Mieter unterstützt, die sich gerade in Münchens gefragten Wohngegenden eine noch größere Wohnung leisten können und auch werden. Noch wesentlich stärker als die Erhöhung der Einwohnerzahl durch Zuwanderung sei es gerade die stetige Zunahme des Wohnflächenverbrauchs, die zu dem Wohnungsmangel und den Problemen bei der Wohnungssuche geführt habe. Künftig werde es für Normalverdiener noch schwieriger, eine Wohnung zu finden.

Die staatlich verordnete Deckelung der Miethöhe führe dazu, dass sich der Wohnstandard zunehmend verschlechtere. Ein großer Teil der Vermieter habe bereits angekündigt, Wohnungen nur noch unrenoviert anzubieten und es dem künftigen Mieter zu überlassen, ob er die Wohnung renovieren wolle. Bei mehreren Mietinteressenten könne man sich für denjenigen entscheiden, der bereit sei, die Wohnung auf eigene Kosten zu renovieren. In dieser Haltung bestärkt würden Vermieter sogar durch den Bundesgerichtshof (BGH).

In seinem jüngsten Urteil zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Urteil vom 18. März 2015) stellte der BGH fest, ein Mieter könne zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung nur noch dann verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben worden sei. Ziehe der Mieter jedoch vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen, z.B. nach vier Jahren, aus, müsse der Mieter bei Mietende weder die Wohnung streichen noch sich zeitanteilig an den Renovierungskosten beteiligen. Der Vermieter trage so stets das Risiko, trotz hoher Aufwendungen vor der Vermietung eine abgewohnte Wohnung zurückzuerhalten. Die Konsequenz sei, dass Wohnungen künftig immer häufiger unrenoviert angeboten würden, sofern die Marktlage dies zulasse. In München sei dies zweifellos der Fall. Auf der Strecke blieben die Bewerber, die es sich nicht leisten können, neben den Umzugskosten zusätzlich die Renovierungskosten zu tragen.

Alternativ überlegten viele Vermieter, die Wohnung vor der nächsten Vermietung total zu sanieren, da die Mietpreisbremse in diesem Fall nicht zur Anwendung komme und die Miethöhe wie bisher frei vereinbart werden könne. Der Mietpreis nach einer Totalsanierung werde jedoch deutlich höher sein als nach lediglich üblichen Renovierungsarbeiten. Leidtragende seien wiederum weniger zahlungskräftige Mietinteressenten, die gegenüber finanzstarken Mitbewerbern das Nachsehen hätten. Künftig würden Wohnungen also vermehrt entweder unrenoviert oder total saniert angeboten. Den „goldenen Mittelweg“ wie bisher würden immer weniger Vermieter beschreiten.

Diese Prognosen seien keine Schwarzmalerei. Gerade wegen dieser negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt hätten zahlreiche europäische Nachbarländer Mietpreisbremsen wieder abgeschafft, z.B. Großbritannien, Portugal, Spanien, z.T. in Österreich und in den Niederlanden. "In keinem dieser Länder sei es gelungen, durch staatlich regulierte Mieten Menschen mit günstigem, aber qualitativ hochwertigem Wohnraum zu versorgen", urteilte das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. Eine weitere Studie der EU-Kommission komme zu dem Ergebnis: "Mietdeckelungen lassen das Angebot an Mietwohnungen schrumpfen, weil sich Investitionen in die Instandhaltung nicht rentieren."

Nicht nur die Mietpreisbremse allein, auch das in diesem Gesetzespaket mit beschlossene „Besteller-Prinzip“, wonach regelmäßig der Vermieter als Anbieter der Wohnung zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet sein soll, werde zu weiteren Steuerausfällen in zweistelliger Millionenhöhe führen.

Während Mieter eine von ihnen gezahlte Maklerprovision steuerlich nicht geltend machen könnten, würden Vermieter die künftig von ihnen zu zahlenden Maklerprovisionen in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Auch darüber verliere die Gesetzesbegründung kein Wort.

Weiterer Schwerpunkt der Pressekonferenz war der aktuell erschienene „Städtische Bericht zur Wohnungssituation 2014“ – ein Werk, das die Frage aufwirft, ob es ihm um die Abbildung der Realität oder um deren Verschleierung geht.

In populistischen Gleichungen wie „Niedrige Miete = bezahlbar. Hohe Miete = unbezahlbar.“ werde gerne argumentiert, wenn es um die Höhe der Mieten und deren „Bezahlbarkeit“ gehe. Derartige Vereinfachungen seien jedoch schlicht falsch. Die Höhe einer Miete allein sage noch nichts über ihre Bezahlbarkeit aus. Zwingend zu berücksichtigen sei auch das verfügbare Einkommen desjenigen, der die Miete bezahlen muss. Entscheidend sei das Verhältnis zwischen Miethöhe und verfügbarem Einkommen. Bisher habe dies auch das Planungsreferat der Stadt München als Herausgeber der Städtischen Berichte zur Wohnungssituation so gesehen. Diese im Abstand von zwei Jahren herausgegebenen Berichte enthalten aufschlussreiche Zahlen über den Münchner Wohnungsmarkt, z.B. über die Entwicklung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsnachfrage, der Immobilienpreise und der Mieten und – jedenfalls bis zur Ausgabe 2012 – auch Zahlen über die Mietbelastung der Münchner Mieter, d.h. zur Frage, wie viel Prozent ihres verfügbaren Einkommens die jeweiligen Einkommensgruppen für die Miete aufwenden müssen. Mit anderen Worten: Zahlenmaterial über die „Bezahlbarkeit“ der Mieten. Und just auf diese Zahlen hat die Stadt München in der neuesten, Ende 2014 veröffentlichten Ausgabe des Städtischen Berichts zur Wohnungssituation – erstmals seit 20 Jahren – „verzichtet“.

Was könnte die Stadt hierzu bewogen haben? Nach dem letzten Städtischen Bericht von Dezember 2012 müssen Mieter in München 23 % ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Miete aufwenden. Die Mietbelastungsquote im Bundesdurchschnitt liege mit 22 % nur geringfügig darunter. Bei Münchner Haushalten, die keine staatlichen Transferleistungen erhielten, betrage die Mietbelastungsquote sogar nur 21 %. Zum Vergleich: in Berlin 28 %.

Der Grund, weshalb die Stadt München in ihrem neuesten Bericht die Daten über die Mietbelastung der Münchner verschweige, sei, dass sie nicht nur die politische Diskussion störten, sondern auch nicht zu den Argumenten passten, die für die Aufnahme der Stadt München in den Katalog der von der Mietpreisbremse erfassten Städte und Gemeinden aufgefahren werden. Denn die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse selbst stellten diesbezüglich gerade maßgeblich auf die Mietbelastungsquote ab.

Der Grund für die nur durchschnittliche Mietbelastung in München sei, dass nicht nur das Mietniveau erheblich über dem Bundesdurchschnitt liege, sondern auch das verfügbare Jahreseinkommen, d.h. das Einkommen, das den Bürgern nach Abzug von Steuern und Sozialbeiträgen für Konsumzwecke zur Verfügung steht. Dieses lag im Jahr 2011 mit 27.500,00 um 38 % über dem Bundesdurchschnitt von 19.333,00. Folgerichtig stellte die Stadt München im Städtischen Bericht zur Wohnungssituation, Ausgabe 2012, fest, dass München trotz des Spitzenmietniveaus aufgrund der hohen Kaufkraft eher eine mittlere Mietbelastung im nationalen Vergleich habe. Hiergegen wendeten Mietervertreter gerne ein, in München gebe es eben viele Reiche, deren niedrige Mietbelastung den Durchschnitt nach unten drücke. Dies sei jedoch schlicht falsch. Die Stadt München selbst konstatiere in diesem Bericht, bereits bei einem Haushaltseinkommen ab 1.500,00/Monat betrage die Quote nur noch 27 % und sinke ab einem Einkommen von 3.200,00/Monat auf 20 %. Lediglich bei einem Haushaltseinkommen bis 1.500,00/Monat, d.h. in 4 % der Haushalte, liege die Mietbelastungsquote bei 42 %.

Auch das Gerede von einer ständig steigenden Mietbelastung habe nichts mit der Realität zu tun. Nach den Städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München sei die Mietbelastungsquote seit 1994 sogar stetig gesunken. Lag sie im Jahr 1994 noch bei 30 % und im Jahr 2007 bei 25 %, betrug sie im Jahr 2011 nur noch 23 %. Warum? Zwar seien sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten in den vergangenen 20 Jahren deutlich gestiegen, die Löhne und Gehälter und die allgemeinen Lebenshaltungskosten jedoch noch stärker. Nach den städtischen Zahlen für 2012 habe die Mietbelastungsquote für Haushalte, die keine Transferleistungen erhielten, sogar nur noch bei 20,8 % gelegen. Lediglich bei Vier-Personen-Haushalten habe sich die Quote um 0,5 % erhöht.

Diese – wohlgemerkt amtlichen – Zahlen passten nicht in das Konzept inzwischen aller großen Parteien. Diese beschwörten regelmäßig eine „dramatische Mietenentwicklung“ in München, um weitere Beschränkungen der Eigentümerrechte fordern zu können: z.B. durch die Mietpreisbremse und die Streichung des 4-Jahres-Zeitraumes bei der Erstellung des Mietspiegels.

Die städtischen Zahlen seien mit den Forderungen der Politik nicht vereinbar. Es sei bezeichnend, dass Vertreter der Stadt bis hin zur Stadtspitze bei öffentlichen Diskussionen über Münchens hohe Mieten niemals ihre eigenen, nicht ins politische Konzept passenden Zahlen erwähnten. HAUS + GRUND MÜNCHEN stellte bereits bei der Veröffentlichung des Wohnungsmarktberichtes 2012 die Frage, ob die Vertreter der Stadt ihre eigenen Pub­likationen nicht kennen oder nur nicht darüber sprechen wollen. Die Antwort auf diese Frage hat die Stadt München nun mit der Veröffentlichung des neuen Wohnungsmarktberichtes 2014 gegeben, der als erster und einziger Wohnungsmarktbericht der letzten 20 Jahre keine Zahlen über die Mietbelastungsquote mehr enthält: Sie will nicht darüber sprechen.

Mit dem Münchner Mietspiegel 2015 kam das jüngste Dokument der Realitätsverweigerung der Stadt München zur Sprache. Der im Turnus von zwei Jahren vorgelegte Mietspiegel werde ebenso regelmäßig von Mieterverbänden und Medien mit Attributen wie „Mietspiegelschock“, „Wahnsinnssteigerungen“ und „Horrormieten“ versehen. Für einen kleinen Teil der Münchner Wohnungen, so Stürzer, weise der neue Mietspiegel tatsächlich höhere Mieten aus, z.B. für Wohnungen in zentraler Lage. Gleichzeitig wurden die bisherigen Lage-Zuschläge deutlich reduziert und zusätzlich völlig praxisfremde Abschläge deutlich erhöht. Kostprobe? Eine Wohnung in einem freistehenden Gebäude mit mehr als sieben Wohnungen (ohne Lift) werde mit einem Abschlag von 0,60/m² belegt, wenn zum Haus eine größere Grünfläche oder eine gärtnerisch angelegte Fläche gehöre. Befinde sich eine Wohnung in einem vor 1949 gebauten Gebäude, in dem der Dachboden/Speicher nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sei, führe dies zu einem Abschlag von 2,18/m², unabhängig von Zustand und Ausstattung der Wohnung selbst. Verfüge eine größere 4-Zimmer-Wohnung lediglich in einem kleinen Zimmer z.B. über einen Holzdielen- oder PVC-Boden, habe dies einen Abschlag in Höhe von 1,23/m² für die gesamte Wohnfläche zur Folge. Gefragte und damit preissteigernde Ausstattungsmerkmale wie z.B. Balkon oder separates Gäste-WC würden überhaupt nicht berücksichtigt. Denkmalgeschützte Gebäude würden vom Mietspiegel als einfache Altbauten abqualifiziert und mit einem Abschlag in Höhe von bis zu 2,18/m² belegt.

Die Methode bestehe in der Reduzierung von Zuschlägen bei gleichzeitiger Ausweitung und Erhöhung von Abschlägen. Damit werde das Mietenniveau künstlich nach unten gedrückt. Selbst bei Anwesen in zentralen Lagen mit entsprechendem Lage-Zuschlag errechneten sich niedrigere Mietpreise als nach dem alten Mietspiegel 2013.

70 % der Münchner Wohnungen liegen nicht in Gegenden, für die der Mietspiegel den neuen Zuschlag zentrale Lage gewährt. Die reduzierten Zuschläge sowie die zum Teil deutlich ausgeweiteten Abschlagskriterien mit erhöhten Abschlägen hingegen gelten für alle Wohnungen unabhängig von ihrer Lage. Für diese 70 % der Münchner Wohnungen errechnen sich nahezu durchgängig niedrigere Mieten. Die Methodik des neuen Mietspiegels generiere für einen kleinen Teil der Wohnungen höhere Mieten, für die Mehrheit der Wohnungen dagegen sinkende Mieten oder lediglich Steigerungen unterhalb der Inflationsrate. Wie wirklichkeitsfremd der Mietspiegel sei, erkenne man daran, dass dieser für ein und dieselbe Wohnung jetzt niedrigere Werte ausweise als noch vor zwei Jahren. Es gebe in München aber keine Miete, die in den letzten zwei Jahren ohne besonderen Anlass gesenkt worden wäre. Solche Mieten existierten nur in der Vorstellung der Mietspiegelersteller.

Die im neuen Mietspiegel gesunkenen oder zum Großteil nur geringfügig gestiegenen Mietwerte stellten für zahlreiche Politiker und einige Medien allerdings kein Hindernis dar, sich über „Wahnsinnssteigerungen“ zu empören. Diene dies doch der Durchsetzung weiterer politischer Forderungen, damit die Mietwerte in künftigen Mietspiegeln noch weiter sinken und sich noch weiter von der nicht erwünschten Münchner Mietenrealität entfernen. Im Blick haben Politiker die gesetzliche Regelung, wonach in die Ermittlung der ortsüblichen Miete nur Mieten einfließen dürfen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert worden seien. Diese Regelung habe gute Gründe, erklärte Stürzer. Dienstleister und damit auch Vermieter ließen den Preis für ihre Leistung nur dann über einen ungewöhnlich langen Zeitraum unverändert, wenn es hierfür besondere, marktunabhängige Gründe gebe. Gerade in München seien jedoch Mieten, die länger als vier Jahre unverändert sind, nicht mehr ortsüblich. Habe ein Vermieter mehr als vier Jahre von einer Mieterhöhung abgesehen, gebe es hierfür regelmäßig besondere Gründe. In vielen Fällen hätten sich der Mieter bei Mietvertragsabschluss zur Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten und der Vermieter zu einem langfris­tigen Mietverhältnis mit konstanter Miete verpflichtet. Der Verzicht auf eine Mieterhöhung beruhe daher auf einer Gegenleis­tung des Mieters.

Sollen, wie von Mieterverbänden und Oberbürgermeister Dieter Reiter gefordert, auch Mieten, die länger als vier Jahre unverändert sind, in den Mietspiegel einfließen, müsse bei der Erhebung der Daten zum Mietspiegel abgefragt werden, ob der Mieter neben der Mietzahlung Leistungen erbracht habe oder erbringen müsse. Ferner müssten auch etwaige verwandtschaftliche, freundschaftliche, arbeitsrechtliche oder genossenschaftsrechtliche Gründe für die Gefälligkeitsmiete abgefragt werden. Denn auch dann handle es sich nicht um ortsübliche Mieten.

Soll der Mietspiegel nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse auch für Neuvermietungen gelten, verbiete sich bereits aus diesem Grund die Aufnahme von alten, lange Zeit unveränderten Mieten. In allen Bereichen des Wirtschaftslebens werde der Preis für eine bestimmte Leistung nach dem aktuellen Preis bestimmt, nicht nach den vor vier, acht oder 10 Jahren geltenden Preisen. Nichts anderes könne für die Berechtigung des Vermieters gelten, bei Neuabschluss eines Mietvertrages eine Miete entsprechend den aktuellen Preisen zu verlangen.

Hauptthema der am Abend im voll besetzten Löwenbräukeller abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN war die seit mehreren Jahren zu beobachtende Zunahme von Wohnungseinbrüchen im Bundesgebiet und insbesondere in München und Umgebung. Der Schutz vor Einbrüchen, so der Vorsitzende Rudolf Stürzer in seiner Begrüßung, sei kein Thema, das nur Haus- und Wohnungseigentümer, sondern in gleichem Maße auch Mieter betreffe. Es gehe hier nicht nur um den materiellen Verlust, sondern um den Verlust des persönlichen Sicherheitsgefühls des Bürgers. Dieser sei in seinen Folgen noch schwerwiegender. Es sei deshalb zu begrüßen, dass die Bundesregierung in Aussicht stelle, Maßnahmen der Eigentümer zum Einbruchschutz steuerlich zu fördern.

Über die Entwicklung der Einbruchssituation in München und die Möglichkeiten der Bürger, sich vor Einbrüchen zu schützen, berichtete Polizeipräsident Hubertus Andrä in seinem Referat "Dem Einbruch den Riegel vorschieben".

Um die Größenordnung der gestiegenen Einbruchszahlen in München einordnen zu können, sei ein Blick auf die anderen deutschen Großstädte notwendig. Nach wie vor sei München in Deutschland und in Europa die sicherste Millionenstadt. Bis zum Jahr 2010 gingen die Einbrüche stetig zurück, sogar bis auf das Niveau der 1960er Jahre. Seit vier Jahren in Folge stiegen die Einbruchszahlen jedoch an. Im Jahr 2014 wurden in München 1.426 Einbrüche registriert – 20 % mehr als im Vorjahr. Während die materiellen Schäden in der Regel überschaubar oder durch eine Hausratversicherung abgedeckt waren, habe ein Einbruch oftmals erhebliche, traumatische Folgen für das Einbruchsopfer, selbst wenn Opfer und Einbrecher nicht persönlich aufeinander getroffen waren. Der Verlust der Gewissheit, die eigene Wohnung sei sicher vor dem unberechtigten Eindringen Fremder, mache es dem Einbruchsopfer nicht selten unmöglich, weiter in seiner Wohnung wohnen zu bleiben.

Am Ende dieser massiven Verunsicherung stehe in manchen Fällen schließlich der Verkauf. Die psychologische Streuwirkung eines Wohnungseinbruchs erfasse auch die Nachbarschaft, wo das Sicherheitsgefühl ebenfalls Schaden nehme. Ein Zeichen der Entspannung der Situation gebe es für das erste Kalendervierteljahr 2015. Hier seien die Einbruchszahlen gegenüber dem Kalendervierteljahr 2014 um circa 20 % zurückgegangen.

Ein Maßstab für das Risiko, Opfer eines Einbruchs zu werden, sei jedoch nicht allein die absolute Zahl der Einbrüche, sondern die so genannte Häufigkeitszahl, d.h. die Anzahl der Einbrüche pro 100.000 Einwohner. Hier belege München mit 101 Einbrüchen pro 100.000 Einwohner den besten Platz. Frankfurt am Main rangiere mit 309, Hamburg mit 429, Köln mit 489 und Berlin mit 355 Einbrüchen pro 100.000 Einwohner deutlich schlechter. Zudem sei die Aufklärungsquote in München doppelt so hoch wie in Berlin.

Die polizeilichen Maßnahmen zur Einbruchsbekämpfung seien vielfältig. Sie begännen bereits bei der Beurteilung der Lage. Es gelte negative Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, die Fälle detailliert zu erfassen und hierauf basierende Analysen zu erstellen. Schon heute nutze die Polizei in einer Erprobungsphase erfolgreich spezielle Software zur Analyse der Daten der vergangenen sieben Jahre sowie der neu gewonnenen Daten, um eine Prognose für künftige Straftaten erstellen zu können. Die Polizei gebe sich nicht damit zufrieden, die Einbruchszahlen nur zu „verwalten“, sondern sie investiere in erheblichem Umfang in die Analyse des jeweiligen Einbruchsfalles, insbesondere in DNA-Abgleiche. Dies erleichtere die Identifizierung von Tätern in anderen, noch nicht gelösten Fällen.

Von Bedeutung sei auch ein ganzheitlicher Ansatz bei Fahrzeugkontrollen. Relevant sei nicht nur ein etwaiger Verkehrsverstoß. Das polizeiliche Interesse beziehe sich auf die kontrollierte Person insgesamt, weshalb z.B. ein Blick in den Kofferraum oder auf die Zielangaben im Navigationsgerät zur Aufklärung oder Verhinderung von Einbrüchen führen könne. Auch der Einsatz von Diensthunden und Reiterstaffeln in Wohngebieten gehöre zum polizeilichen Instrumentarium. Die Bearbeitung der Einbruchsfälle erfolge zudem zentralisiert. Die Zusammenarbeit mit der Justiz sei hervorragend. Auch nach der Verurteilung eines Täters ende die Ermittlungsarbeit der Polizei nicht. Auch während der Haftzeit würden Täter befragt, ob sie Wissenswertes zur Aufklärung von Straftaten mitzuteilen hätten. Das Polizeipräsidium München sei bei der internationalen Zusammenarbeit der Polizeibehörden ein gefragter Ansprechpartner, insbesondere für die Länder in Südosteuropa. Die Intensität der Ermittlungsarbeit sei insgesamt auf verschiedenen Ebenen erhöht worden.

Allerdings sei die Polizei bei der Bekämpfung der Einbruchskriminalität auf die Unterstützung durch die Bevölkerung angewiesen. Der Polizeipräsident ermutig­te die Bürger, bei entsprechendem Verdacht die Polizei unter der Rufnummer 110 zu verständigen. Die Sorge, bei unbegründetem Verdacht für die Kosten eines Polizeieinsatzes aufkommen zu müssen, brauche der Bürger nicht haben. Die Prävention von Wohnungseinbrüchen hat beim Polizeipräsidium München einen hohen Stellenwert. Ein eigens hierfür eingerichtetes Kommissariat (K 105) berate kostenfrei und produktunabhängig zu möglichen Maßnahmen des Einbruchschutzes. Die Beratung beziehe sich auf die Qualitätsanforderungen bei einzelnen Schutzmaßnahmen. Andrä unterstrich die Sinnhaftigkeit der präventiven Abwehr von Einbrüchen. Zwar sei es Einbrechern fast immer möglich, sich Zugang zu einem Objekt zu verschaffen. Entscheidend seien jedoch der damit verbundene technische und zeitliche Aufwand und damit das Risiko, beim Einbruchsversuch entdeckt zu werden. Nicht weniger als 50 % der im Jahr 2014 in München registrierten Einbrüche waren im Versuchsstadium stecken geblieben.

In der Regel handle es sich um zwei Tätergruppen: zum einen um Gelegenheitstäter, die in Wohnungen einbrechen, um mit dem erbeuteten Geld ihre Alkohol- oder Drogensucht zu finanzieren, zum anderen um arbeitsteilig vorgehende Banden. Ein Teil der Bande übernehme das Ausspähen lohnenswerter Objekte, wobei zur Tarnung meist Mietwagen genutzt werden. Andere Mitglieder der Bande führten den Einbruch durch und deponierten die Beute an geeigneter Stelle. Wieder andere Bandenmitglieder schafften die Beute außer Landes, sei es per Post oder mit dem PKW. Oftmals sei das Diebesgut schon im Ausland, bevor das Opfer den Einbruch bemerkt habe.

Vor diesem Hintergrund befürworte das Polizeipräsidium München, Maßnahmen zum Einbruchschutz steuerlich zu fördern.

– Es sei bereits viel gewonnen, wenn der Bürger folgende Vorsichtsmaßnahmen beachte:

– Die Wohnung stets auch dann absperren, wenn man sie nur kurz verlässt!

– Fenster stets schließen! Gekippte Fenster sind für Einbrecher „offene“ Fenster.

– Beim Verlust von Wohnungsschlüsseln sofort den Schließzylinder austauschen! Keine Namens- oder Adressanhänger an den Schlüssel.

– Die Wohnung nicht längere Zeit unbewohnt erscheinen lassen. Den Briefkas­ten regelmäßig leeren. Installieren einer Zeitschaltuhr mit Zufallsprogramm für Licht und Rollläden.

Dank der Ermittlungsarbeit der Polizei gelang es z.B., 200 Einbrüche aufzuklären, die auf das Konto nur einer Tätergruppe gingen. Polizeipräsident Hubertus Andrä rief die Bürger deshalb zu Eigenverantwortung und Unterstützung der Polizei auf.

Dass ein Einbruch in das Haus- und Wohnungseigentum nicht nur in Gestalt physischer Gewalt, sondern auch in Form von Gesetzen stattfinden kann, erläuterte im Anschluss hieran Dr. Rolf Kornemann, Präsident von Haus & Grund Deutschland, in seinem Referat „Die Mietpreisbremse – Das Ende des Wohnungsbaus?“.

Am 5. März 2015 ging, so Kornemann, die Große Koalition in Berlin richtig zur Sache. 630 der 631 Bundestagsabgeordneten stimmten für die Einführung der Mietpreisbremse. Nicht überraschend, säßen doch im Bundestag nur Parteien, die sich in ihrem Wahlprogramm für eine Mietpreisbremse aussprachen. Bun­desjus­tizminister Heiko Maas rechtfertigte sie mit der Formel „Weniger Rendite für Vermieter – Mehr Soziales für Mieter“.

Kornemann kritisierte eine tendenziöse Berichterstattung in der öffentlichen Debatte, die mehr von Bildern „verzweifelter Wohnungssuchender“ und populistischen Schlagwörtern beherrscht gewesen sei als durch Kenntnis der Fakten. Maßgeblich seien für die SPD offenbar lediglich die Zahlen des Deutschen Mieterbundes. Werfe man einen Blick zurück auf die Berichterstattung der vergangenen 20–30 Jahre, so habe sich an den reflexartigen Reaktionen nichts geändert. Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN habe am Beispiel der Stadt München schon vor Jahren darauf hingewiesen, dass die Mietbelastungsquote relativ stabil geblieben sei. Preistreiber sei mit Steuern, Gebühren und sonstigen Abgaben der Staat selbst, der nun mit der Einführung der Mietpreisbremse versuche, von seinem eigenen Versagen abzulenken.

HAUS & GRUND arbeite mit Fakten und jongliere nicht mit Statistik. Kornemann kritisierte, Journalisten ignorierten Fakten oftmals bewusst. Auch die Politiker wüssten eigentlich, dass die Mietpreisbremse für den Wohnungsbau schädlich sei. Sie wüssten auch, dass die Mietpreisbremse mit Blick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes verfassungswidrig sei. Haus & Grund Deutschland werde deshalb auf dem Klageweg gerichtlich gegen die Mietpreisbremse vorgehen.

Ein in Auftrag gegebenes Rechtsgutachten bestätige die Position von HAUS & GRUND. Die Mietpreisbremse sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsrecht und eine unzulässige Einschränkung der Vertragsfreiheit. Der rechtliche Mechanismus der so genannten Kappungsgrenze, bei der der Mietanstieg innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % bzw. 15 % betragen dürfe, könne nicht auf eine Deckelung der Miethöhe bei Neuvermietung übertragen werden.

Die Mietpreisbremse sei auch nicht der Mieterschutz, als der sie dargestellt werde. Wohnungssuchende erhielten lediglich einen Zwangsrabatt auf die Miethöhe, egal ob sie bedürftig seien oder nicht. Zudem verletze der Gesetzgeber das Verfassungsgebot der Verhältnismäßigkeit. Er ignoriere, dass der Vermieter gezwungen werde, auch mit Verlust zu vermieten. Schließlich messe er mit zweierlei Maß: Einem Arbeitsuchenden werde vom Staat ungleich mehr an Mobilität abverlangt als einem Wohnungsuchenden. Diesem könne offenbar nicht zugemutet werden, eine Wohnung im günstigeren Nachbarort zu suchen.

Der Mechanismus der Mietpreisbremse sei darüber hinaus zur Erreichung des proklamierten Ziels von Haus aus untauglich. Die Bundesländer bestimmten durch Rechtsverordnung den geografischen Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Die Frage sei jedoch nicht, wo Wohnraum generell knapp sei, sondern für wen: doch lediglich für einzelne Gruppen an einzelnen Orten. Wie wolle man zudem in jedem Einzelfall die ortsübliche Miethöhe bestimmen, wenn die Stadt oder Gemeinde nicht über einen Mietspiegel verfügt oder dieser auf die zu vermietende Immobilie nicht anwendbar ist? Der Gesetzgeber arbeite mit ausgesprochen schwammigen Rechtsbegriffen, die zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten führen werden.

Das Tragische an der Mietpreisbremse sei, dass durch sie nicht eine einzige Wohnung mehr geschaffen oder altersgerecht umgebaut werde. Wohnraum werde knapp bleiben. Durchsetzen werden sich auf dem Wohnungsmarkt einkommensstarke Mietinteressenten. Die Gentrifizierung, d.h. die Verdrängung alteingesessener, einkommensschwächerer Mieter durch zahlungskräftige jüngere Mieter, werde sich beschleunigen. Der Staat erreiche genau das Gegenteil des von ihm proklamierten Ziels: Nicht Mieter werden geschützt, sondern Besserverdienende begünstigt. Eine Spirale von Nebenwirkungen werde so in Gang gesetzt.

Die Regelung, die Neubauten von der Mietpreisbremse ausnehme, betreffe gerade einmal 0,5 % des Wohnungsbestandes. Ob modernisierte Wohnungen dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben, dürfe, so der Präsident von Haus & Grund Deutschland, bezweifelt werden.

Die Haus- und Wohnungseigentümer stimmten mit dem Staat zwar in der Diagnose des Problems überein – nicht aber in der Therapie. Die Therapie könne nur lauten: nicht Regulieren, sondern Durchstarten. Kein „STOP and GO“. Wenn ein Wirtschaftsgut knapp sei, müsse man die Preise freigeben. Dann habe der Mangel absehbar ein Ende. Das habe man schon zu Zeiten des Wirtschaftswunders gewusst.

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