Jahreshaupt­versammlung 2022

Die Energiewende und das Wohnen in Zeiten der Ampel sowie die Entwicklungen am Münchner Immobilienmarkt vor, während und nach (?) der Corona-Krise

Das Leben der Menschen nicht nur in Deutschland, sondern weltweit, ist aktuell von tiefgreifenden und bleibenden Veränderungen geprägt. Nach zwei schwierigen Jahren der Covid-19-Pandemie, die der Wirtschaft ebenso wie jedem Einzelnen große Anstrengungen abverlangte und nach wie vor abverlangt, tut dies nun auch der Krieg in der Ukraine und die dadurch ausgelösten globalen Schockwellen.

In der Berichterstattung der Medien sei fortwährend von „Preisschocks“ die Rede, nicht nur in Bezug auf Gas, Heizöl, Benzin und Diesel, sondern z.B. auch hinsichtlich Kleidung und Lebensmittel, so der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN, Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, in seiner Begrüßung der Mitglieder im voll besetzten Festsaal des Löwenbräukellers. Die aktuellen Preiserhöhungen trieben die Inflation wie lange nicht mehr gekannt in die Höhe. Die Angst vor der Inflation alarmiere auch die Mietervertreter. In einer Vielzahl der Wohnraummietverträge sei die Miethöhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten in Deutschland gekoppelt, die im Verbraucherpreisindex für Deutschland ihren Ausdruck finde. Was in diesem Zusammenhang aber gern übersehen werde: Die Inflation betreffe nicht nur die Mieter, sondern in gleichem Maße auch die Eigentümer und Vermieter. Für sie stiegen die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen und das dafür erforderliche Baumaterial ebenfalls. Die Verdoppelung des Preises für Heizöl, die Verdreifachung des Gaspreises – auch die Eigentümer seien Leidtragende dieser Entwicklung.

„Wie geht es weiter?“ Niemand könne derzeit diese Frage beantworten, so Stürzer. Eines habe sich trotz widriger Umstände dennoch nicht verändert: Die Höhe der Mitgliederbeiträge. Seit genau 20 Jahren seien diese stabil – obwohl alles andere teurer geworden sei. „Wie ist das möglich?“ Mit Sparsamkeit allein nicht. Entscheidend sei, dass die Mitglieder dem Verein die Treue gehalten haben, und das oftmals seit vielen Jahren, Jahrzehnten und Generationen. Ermöglicht hätten dies die Mitglieder, die Teil ihrer Interessenvertretung bleiben möchten, auch wenn sie die umfangreichen Leistungen des Vereins vorübergehend nicht benötigten. Sie wüssten, dass sich HAUS + GRUND MÜNCHEN auf zahlreichen Ebenen für seine Mitglieder einsetze, wenn notwendig auch auf dem Rechtsweg. Der Vorsitzende sprach den Mitgliedern für ihre Solidarität seinen ausdrücklichen Dank aus. Dank ihrer Solidarität sei der Verein trotz Corona-Einschränkungen gut durch die Krise gekommen. Sowohl 2020 als auch 2021 sei die Mitgliederzahl jährlich um rund 1.000 Mitglieder gestiegen. Setze sich dies fort, könnten die Mitgliederbeiträge voraussichtlich auch in den kommenden Jahren stabil bleiben.

Einen Kontrapunkt hierzu stellten hingegen die Immobilienpreise in München dar. Regelmäßig sei in den Medien von einer „Preisexplosion“ die Rede. Doch stimmt das wirklich? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der LH München, Albert Fittkau, in seinem Referat mit dem Thema „Entwicklungen am Münchner Immobilienmarkt vor, während und nach (?) der Corona-Krise“. Auf der am Vormittag vor Vertretern sämtlicher Münchner Tageszeitungen abgehaltenen Pressekonferenz erläuterte RA Rudolf Stürzer die Probleme, mit denen sowohl Eigentümer als auch Mieter aktuell und in naher Zukunft konfrontiert sind bzw. sein werden:

„Explodierende Heizkosten, galoppierende Indexmieten, CO2-Steuer – Was kommt auf Mieter und Eigentümer zu?“ Die Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen, die in diesen Tagen und Wochen an Eigentümer und Mieter verschickt würden, täuschten darüber hinweg, was auf sie Anfang nächsten Jahres zukomme. In den jetzt erstellten das Kalenderjahr 2021 betreffenden Jahresabrechnungen, fänden die drastischen Preisanstiege insb. bei Öl, Gas und Fernwärme, die erst gegen Ende 2021 eingetreten seien, nur bedingt ihren Niederschlag. Heizöl, das 2021 verfeuert wurde, sei meist bereits 2020 zu einem wegen der schwachen Weltwirtschaft günstigen Preis eingekauft worden. Noch im März 2021 habe der Preis für Heizöl bei € 0,70/Liter gelegen – heute bei € 1,70/Liter: eine Steigerung um + 145 %. Noch drastischer bei Gas: Im Jahr 2021 habe der Preis 1,79 ct/kWh (Arbeitspreis) betragen – im Februar 2022 bereits 8,47 ct/kWh (Arbeitspreis); eine Steigerung um + 370 % (Tarif Stadtwerke München für M-Erdgas). Die Steigerungsraten bei Fernwärme und Strom fielen ähnlich aus. Ganz anders werde es bei den im Frühjahr 2023 zu erstellenden Jahresabrechnungen für das Jahr 2022 aussehen. Dann werden die Preiserhöhungen bei Öl und Gas, aber auch die CO2-Steuer voll durchschlagen. Damit nicht genug: Die Stadt setzte noch eins drauf und hat zum 1.1.2022 die Müllgebühren um knapp 30% erhöht. Auch diese Erhöhung werde sich in der Betriebskostenabrechnung im nächsten Frühjahr auswirken. HAUS + GRUND MÜNCHEN empfehle Eigentümern und Hausverwaltungen eine deutliche Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen, da aufgrund des exorbitanten Anstiegs der Energiepreise, die infolge des Ukraine-Krieges im laufenden Jahr noch weiter ansteigen könnten, ansonsten mit erheblichen Nachzahlungen, in Einzelfällen in Höhe von mehreren Tausend Euro, zu rechnen sei. Mieter und Eigentümer sollten bereits jetzt zur Vermeidung von wirtschaftlichen Schwierigkeiten, in die sie extrem hohe Nachzahlungen im nächsten Frühjahr bringen könnten, Geld zurücklegen bzw. erhöhte monatliche Vorauszahlungen leisten.

Hinzukomme, dass die drastischen Steigerungsraten insb. bei den Energiepreisen in den so genannten Warenkorb einfließen, aus dem sich der Lebenshaltungskostenindex der privaten Haushalte (Verbraucherpreisindex für Deutschland) errechne. Dieser kann seit der Mietrechtsreform 2001 als Bemessungsgrundlage für Mieterhöhungen auch bei Wohnungen vereinbart werden. Aufgrund der Kompliziertheit und Streitanfälligkeit des Münchner Mietspiegels, der bei Münchner Wohnungen für Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau grundsätzlich maßgeblich sei, werde inzwischen bei ca. 2/3 aller Neuverträge eine Indexmiete vereinbart, d.h. die Koppelung der Miethöhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Insgesamt betrage der Anteil der Indexmieten bei Wohnungen ca. 40 %, d.h. bei 240.000 von insgesamt 600.000 Mietwohnungen in München sei eine Indexmiete vereinbart.

Die monatlich vom Bayerischen Statistischen Landesamt veröffentlichten Indexzahlen genießen als „amtliche“ Zahlen – im Gegensatz zu den Mietspiegelwerten – hohe Akzeptanz sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern. Während Mieterhöhungen, die mit dem Mietspiegel begründet werden, zu den häufigsten Streitpunkten gehörten, gäben Mieterhöhungen nach dem Lebenshaltungskostenindex praktisch nie Anlass für Auseinandersetzungen. Indexierte Mieten tragen somit erheblich zu einem konfliktfreien Ablauf von Mietverhältnissen bei. In den letzten 15 Jahren hätten Mieter von Indexmietvereinbarungen meist profitiert, so Stürzer, da die Mieten tatsächlich deutlich stärker gestiegen seien als der Lebenshaltungskostenindex. Gegen Ende des vergangenen Jahres habe sich infolge der steigenden Energiepreise das Blatt gewendet. Extreme Steigerungen des Indexes von zum Teil über 7 % seien seit Ausbruch des Krieges in der Ukraine zu beobachten. Gerade private Vermieter, die ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern haben, schöpften bisher – wie es früher häufig auch bei den Staffelmieten praktiziert wurde – den Erhöhungsspielraum nicht im vollen Umfang aus. Allerdings sei die Bereitschaft vieler Vermieter, ihren Mietern hier entgegenzukommen, seit dem Beschluss der Bundesregierung über die teilweise Abwälzung der CO2-Abgabe auf die Vermieter nach einem Stufenmodell deutlich gesunken. Die Vermieter sähen hierdurch erhebliche Kosten auf sich zukommen. Das aktuell von der Bundesregierung beschlossene Stufenmodell habe eine Aufteilung der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern zum Ziel. Es gelte für alle Wohngebäude, einschließlich Wohn-, Alten und Pflegeheime sowie Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz fallen.

Vermieter sollen damit einen Anreiz erhalten, in energetische Sanierungen zu investieren. Mieter wiederum sollen angehalten werden, den eigenen Energieverbrauch zu senken. Je schlechter ein Gebäude gedämmt sei, je älter z.B. die Heizung oder die Fenster seien, umso höher seien die CO2-Kosten für den Vermieter und umso größer die Entlastung für den Mieter. Bei Nichtwohngebäuden, z.B. Gewerberäumen, gelte mangels anderweitiger vertraglicher Regelungen eine 50:50-Aufteilung. Hierzu äußerte der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN Kritik. Die derzeitige Einstufung der energetischen Qualität einer Wohnung nach der Heizkostenabrechnung, d.h. nach dem Verbrauch des Mieters, sei völlig ungeeignet. Damit bleibe der energetische Zustand des Gebäudes – und gerade darum gehe es ja – unberücksichtigt. Ein hoher Verbrauch müsse nämlich nicht zwingend die Folge eines schlechten energetischen Zustands sein, sondern könne auch auf dem Heizverhalten des Mieters beruhen; ebenso darauf, dass viele Personen, z.B. eine Familie mit mehreren Kindern, dort wohnten. Grundlage der energetischen Einstufung der Wohnung müsse daher ausschließlich der in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiekennwert der Wohnung sein. Hinzu komme: Je mehr sich der Vermieter nach diesem Stufenmodell an den Heizkosten des Mieters beteiligen müsse, desto weniger bestehe für den Mieter ein Anreiz zu sparsamem Umgang mit Energie. Die Annahme, eine sinkende Beteiligung des Vermieters an der CO2-Abgabe wäre ein Anreiz für energetische Sanierungen, sei nur für einen geringen Anteil der Eigentümer zutreffend. Gerade private Vermieter investierten regelmäßig in den Erhalt ihrer Immobilie. Wiesen Bauteile eines Gebäudes wie z.B. Fenster oder die Heizungsanlage noch eine erhebliche Restlebensdauer auf, z.B. weil der Eigentümer diese vor 10 oder 15 Jahren bereits erneuert habe, werde er diese, auch wenn sie sich energetisch nicht auf dem neuesten Stand befänden, nicht sofort erneuern. Dies wäre auch eine sinnlose Verschwendung von Ressourcen. Letztlich seien gerade soziale Vermieter mit niedrigen Mieten häufig nicht in der Lage, hohe fünf- bis sechsstellige Beträge in die Erneuerung von Heizungsanlage, Fenstern, Türen und der Wärmedämmung der Außenhülle des Gebäudes zu investieren. Sie zahlten zwangsläufig weiter die immer höhere CO2-Abgabe und könnten in der Folge entsprechend weniger in das Gebäude investieren.

Doch auch für Mieter könne sich das Stufenmodell nachteilig auswirken. Investiere der Vermieter in die energetische Sanierung des Gebäudes, um seinen Anteil an der CO2-Abgabe zu reduzieren, könne er 8 % dieser Kosten als Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB auf die Jahresmiete aufschlagen. Beispiel: Die Kosten der energetischen Sanierung (z.B. Heizung, Fenster, Dämmung) eines Mehrfamilienhauses mit 500 m² Wohnfläche betragen € 80.000. Bei einer Wohnung von 80 m² führt dies somit zu einer monatlichen Mieterhöhung um € 85. Damit werde der Mieter deutlich stärker belastet als bisher durch die CO2-Abgabe. Darüber hinaus sinke nach der Sanierung der Anteil des Vermieters an der CO2-Abgabe; der Anteil des Mieters erhöhe sich dagegen. Ob der Mieter diese Mehrkosten durch den künftig reduzierten Heizenergieverbrauch kompensieren könne, sei fraglich. Sowohl sozial- als auch klimapolitisch sei das Stufenmodell eine zweifelhafte Lösung, resümierte der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN. Aus den Einnahmen der CO2-Abgabe ließe sich ohne weiteres ein Pro-Kopf-Klimageld finanzieren, das man gezielt insb. einkommensschwachen Mietern hätte zukommen lassen können, wodurch diese am effektivsten entlastet worden wären. Das Stufenmodell lasse eine individuelle Bedürftigkeit unberücksichtigt und entlaste auch gut- und bestverdienende Mieter. Dadurch fehlten diese Mittel für tatsächlich bedürftige einkommensschwache Schichten.

„War früher wirklich alles besser?“ Eine Studie zu dieser Frage, so Stürzer, habe vor kurzem für Aufregung gesorgt. In ihr wurde die Lohn- und Gehaltsentwicklung der letzten sechs Jahre, von 2015 bis 2021, auf Grundlage der Daten der Bundesagentur für Arbeit mit der Entwicklung der Mieten in mehreren deutschen Großstädten im gleichen Zeitraum verglichen. Ergebnis: Bundesweit stiegen die Löhne in diesem Zeitraum um 11,3 %. Im selben Zeitraum stiegen die Bestandsmieten um durchschnittlich 6 %, und die Neuvertragsmieten um durchschnittlich 6,6 %. Und in München (2015 bis 2021)?
Steigerung der Löhne und Gehälter:
+ 15,8 % lt. Bundesagentur für Arbeit
Steigerung der Neuvertragsmieten:
+ 13,8 % lt. Forschungsinstitut F+B
Steigerung der Bestandsmieten:
+ 10,5 % lt. Forschungsinstitut F+B
Steigerung lt. Münchner Mietspiegel 2015 - 2021:
+ 12,3 %

Die Ergebnisse dieser Studie gingen, so Stürzer, nicht konform mit den regelmäßigen Berichten über dramatisch steigende Mieten, die für immer weniger Bürger, insb. in Ballungsgebieten, bezahlbar seien. Kritisiert werde an der Studie u.a., dass der Betrachtungszeitraum 2015 bis 2021 zu kurz und auch deshalb nicht repräsentativ sei, weil in dieser Zeit auch Sondereffekte, u.a. die Corona-Pandemie, zu berücksichtigen gewesen wären. Zu ähnlichen Ergebnissen führt allerdings auch ein langfristiger Vergleich über die letzten 40 Jahre (siehe Editorial S. 299).

Weiteres Thema der Pressekonferenz war die Neuregelung der Grundsteuer ab 1.1.2025. In München müssten deshalb 800.000 Wohnungen und Grundstücke neu bewertet werden. Der Vorsitzende von HAUS + GRUND MÜNCHEN erläuterte, Bayern habe sich bei der vom BVerfG bereits im Jahre 2018 geforderten Neuregelung der Grundsteuer für das sog. Flächenmodell entschieden. Bemessungsgrundlage sei nunmehr ausschließlich die Fläche des Grundstücks, die Flächen des Gebäudes und die Art der Nutzung. Wert und Lage des Grundstücks sowie Alter und Zustand des Gebäudes spielten hingegen keine Rolle. Im Gegensatz hierzu würden die wertabhängigen Modelle in anderen Bundesländern bei steigenden Immobilienpreisen zu laufenden Steuererhöhungen führen und infolge der ständigen Veränderung der Preise einen immensen Verwaltungsaufwand aufgrund laufender Neubewertung der Grundstücke verursachen. In diesem Zusammenhang machte Stürzer auf die Widersprüchlichkeit dieses Vorgehens aufmerksam: Gerade, weil es die Verwaltung schon bisher nicht geschafft habe, die insgesamt 36 Mio. Immobilien im Bundesgebiet neu zu bewerten, habe das BVerfG die derzeitige Grundsteuerregelung wegen der nicht aktualisierten und daher veralteten Werte für verfassungswidrig erklärt. Ferner hätte ein vom Grundstückswert abhängiges Modell in Bayern zu einer deutlichen Erhöhung der Grundsteuer, in Gebieten mit hohen Bodenwerten, wie z.B. im Großraum München, zu einer Vervielfachung der Grundsteuer geführt. Dies hätte auch die Mieter in Bayern und insb. im Großraum München mit seinen hohen und ständig steigenden Bodenwerten stark belastet, da die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könne. Hauseigentümer und Mieter dürften sich daher darüber einig sein, so Rudolf Stürzer, dass das bayerische Flächenmodell die sozial verträglichere Alternative zum Bundesmodell sei. (Details zur neuen Grundsteuer in BHZ 2/2022).

Hauptthema der am 26. April 2022 abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN waren die „Entwicklungen am Münchner Immobilienmarkt vor, während und nach (?) der Corona-Krise“. Doch zunächst stimmte der Präsident des Zentralverbands Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, die Mitglieder auf die Umwälzungen ein, die auf Eigentümer und Vermieter in den nächsten Jahren zukommen werden. Der Krieg in der Ukraine wirke sich spürbar auch auf das Leben in Deutschland aus.

Beeindruckend sei die große Hilfsbereitschaft der Münchner, die sich nicht nur durch Spenden und Hilfsleistungen ausdrücke, sondern gerade auch darin, dass sie den Geflüchteten Wohnraum zur Verfügung stellten. Der Präsident von Haus & Grund Deutschland dankte für diese große menschliche Solidarität. Dieser Krieg habe bereits aktuelle Auswirkungen auf die Wohnungspolitik in Deutschland. Geflüchtete drängten auf den Wohnungsmarkt, v.a. in Großstädte, auch nach München. Schmerzhaft werde uns die große Abhängigkeit von Energieimporten aus Russland bewusst. Unabhängig vom militärischen Ausgang des Konflikts zwischen Russland und der Ukraine würden dessen Nachwirkungen noch lange anhalten. Die Energieversorgung, wie wir sie bis jetzt kennen, ende demnächst. Die Änderungen würden radikal sein – und schneller als erwartet. Die Preise für fossile Energie würden steigen – mit Konsequenzen für uns alle: Eigentümer und Vermieter seien deshalb gehalten, selbst zu handeln und nicht auf die Politik zu warten. Im Bereich Energieversorgung werde sich ein massiver Umbruch vollziehen. In der Heiztechnik sei die Entwicklung in den letzten Jahrzehnten von immer stärkerer Zentralisierung geprägt gewesen – bis hin zur Versorgung mit Fernwärme. Dies jedoch ändere sich mit der Umstellung auf Erneuerbare Energien. Diese seien nicht immer absolut zuverlässig verfügbar, denn sie würden dezentral erzeugt, z.B. in Wasserkraftanlagen an Stauseen, in Windkraft- oder durch Solaranlagen. Die Folge seien insb. andere Energienetze. Das bedeute nichts anderes, als dass wir gezwungen sein werden, den Weg zu immer mehr Komfort zu verlassen. Was heißt das praktisch? Was kann jeder selbst tun?

Dr. Warnecke riet davon ab, strikt auf die Empfehlungen im Energieausweis zu vertrauen. In 99,9 % der Fälle könne man sich auf diese nicht verlassen. Dies habe Haus & Grund Deutschland in einem eigenen Test mit 10 Energieausweis-Ausstellern selbst erfahren. Das Ergebnis waren unterschiedlichste Einstufungen und teils widersprüchliche Modernisierungsempfehlungen. Neben dem Rat, Experten und auch Handwerker zu konsultieren, empfahl er die Beauftragung eines unabhängigen Energieberaters und die Erstellung eines individuellen Gebäudesanierungsplans. Die Gebäudesanierung müsse anschließend auch bezahlbar sein, so der Präsident von Haus & Grund Deutschland. Leider denke die in Berlin regierende Koalition zu stark in einem ordnungsrechtlichen Rahmen mit Pflichten und Verboten für Eigentümer. Beispielsweise bei der Erneuerung der Heizungsanlage komme es jedoch auf den Einzelfall an.

In manchen Gebäuden gebe es keine sinnvolle Alternative zur Ölheizung. Wärmepumpen seien aus technischen Gründen nicht für alle Gebäude geeignet. Besser wäre es, die Bürger bei der Umsetzung der Energiewende „mitzunehmen“. Dafür brauche ein Eigentümer aber Planungssicherheit, welche Energieform ihm in den nächsten Jahren zur Verfügung stehen werde. Könne er z.B. mit der künftigen Versorgung mit Fernwärme rechnen, liege der Schwerpunkt der Modernisierung bei neuen Fenstern und der Dämmung der Fassade, nicht bei der Erneuerung der Heizungsanlage. Gasbezieher fragten sich hingegen, ob auch noch in 10 Jahren die gewohnte Gasversorgung zur Verfügung stehen werde. Planungssicherheit sei hier für Eigentümer das A und O. Dr. Warnecke forderte daher, bis Ende 2023 einen Versorgungsatlas zu erstellen, aus dem jeder Eigentümer ersehen könne, auf welche Energieversorgung er im Jahr 2030 zurückgreifen könne. Apropos Energieversorgung – „Eine Anregung an den Münchner Oberbürgermeister“, so Dr. Warnecke: Wenn ein Eigentümer eine Fotovoltaikanlage auf seinem Hausdach errichte und damit Strom erzeuge, solle er diesen Strom an seine Mieter verkaufen dürfen. Aktuell sei es privaten Eigentümern jedoch nicht erlaubt, privat erzeugten Strom an ihre Mieter zu verkaufen. Grund sei die Sorge kommunaler Energieversorger vor unliebsamer Konkurrenz. Haus & Grund Deutschland plädiere dafür, die auf Bundesebene ausgeübte Blockade endlich zu beenden. Der CO2-Preis sei kein Schreckgespenst für Eigentümer, stellte Dr. Warnecke klar. Grundsätzlich sei seine Einführung richtig – jedenfalls in der Form, wie es das Modell der fünf Wirtschaftsweisen vor vier Jahren empfohlen hat. „CO2-Preis: ja; aber: volle Erstattung an die Bürger!“. Doch was habe die Politik daraus gemacht? Keine Erstattung an die Bürger, bisher nicht und auch jetzt nicht. Eine Ausnahme stelle lediglich die Ukraine-Krieg-bedingte einmalige Erstattung in Höhe von € 300 dar. Eine CO2-Bepreisung sei grundsätzlich richtig, so Dr. Warnecke, sie solle aber nicht ärmer machen. Hier sei eine Korrektur dringend geboten. Haus & Grund Deutschland unterstütze daher Bündnis 90/Die Grünen und die FDP in ihrer Forderung, den CO2-Preis vollständig, z.B. als Bürgergeld, zurückzuerstatten. Dann wäre auch die Diskussion über dessen Umlagefähigkeit auf den Mieter hinfällig. Der Koalitionsvertrag der Ampel-Regierung in Berlin sehe die hälftige Teilung des CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter vor. Das sog. Stufenmodell sei nach Auffassung von Dr. Warnecke immer noch besser als das 50:50-Teilungsmodell, das die SPD für sämtliche Betriebskosten vorgesehen hatte. Die Betriebskostenabrechnung werde dadurch komplizierter, bleibe aber noch machbar. Mit Blick auf die Preisentwicklung bei Öl und Gas sei die beabsichtigte Lenkungswirkung ohnehin schon gegeben. Richtigerweise gehöre der CO2-Preis wieder abgeschafft, so wie dies die Bürger in der Schweiz in einer Volksabstimmung ebenfalls getan hätten.

Mit Blick auf die Vorhaben der Bundesregierung zum Mietrecht berichtete der Präsident von Haus & Grund Deutschland, die FDP habe der Verlängerung der Mietpreisbremse bereits zugestimmt, womit diese zum dritten Mal Gesetz werde. Er kündigte an, Haus & Grund Deutschland werde auch diesmal vor dem BVerfG gegen die Mietpreisbremse klagen. Ebenfalls im Herbst 2022 werde die Senkung der Kappungsgrenze auf 11 % für Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau (§ 558 BGB) kommen. Dr. Warnecke kritisierte, sie bestrafe ausschließlich die Vermieter, die mindestens 15 % unterhalb des Mietspiegel-Niveaus vermieten. Dadurch würden genau die Vermieter bestraft, die sich sozial und mieterfreundlich verhielten. Auch dieses Vorhaben der Bundesregierung werde auf Betreiben von Haus & Grund Deutschland vom BVerfG überprüft werden. Sowohl eine Mietpreisbremse als auch die Absenkung der Kappungsgrenze seien schlicht überflüssig, und zwar bundesweit und auch in München. Haus & Grund Deutschland habe selbst Untersuchungen hierzu in Auftrag gegeben: In jedem Landkreis und jeder kreisfreien Stadt seien zwischen 2015 und 2020 die Mieten bezahlbarer geworden. Der Grund: Die Haushalts-Nettoeinkommen seien stärker gestiegen als die Mieten.

Es sei unbestritten, dass manche Personengruppen von hohen Wohnkosten in besonderem Maße belastet seien, v.a. alleinstehende Rentner und Alleinerziehende. Deshalb müssten diese zwei Bevölkerungsgruppen unterstützt werden. Hierfür sei jedoch weder eine Mietpreisbremse noch die Absenkung der Kappungsgrenze notwendig. Er appellierte an die Mitglieder, trotz all dem nicht an der Sinnhaftigkeit eigenen Immobilieneigentums zu zweifeln. Ihre Interessenvertretung werde weiterhin für ihre Interessen kämpfen. Denn: Ohne Eigentum gebe es keine Freiheit. Eigentum und Freiheit seien auch künftig die tragenden Säulen unserer Demokratie.

Im anschließenden Hauptreferat der Jahreshauptversammlung berichtete der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der LH München, Albert Fittkau, anhand „druckfrischer“ Daten über die aktuellen Marktdaten und Entwicklungen auf dem Münchner Immobilienmarkt.

Die Antwort auf die Frage, ob die Corona-Krise spürbare Auswirkungen auf die Münchner Immobilienpreise gehabt habe, beantwortete der Referent vorweg: Keine! Die Corona-Pandemie habe, wie ein „vorher/nachher-Vergleich“ zeige, „gar nichts“ ausgelöst. Im Jahr 2021 seien ca. 13.090 Immobilien-Kaufverträge abgeschlossen worden. Hiervon entfielen 84 % auf Wohn- und Teileigentum, 11 % auf bebaute und 5 % auf unbebaute Grundstücke. Fittkau erläuterte die Verkaufszahlen im Zeitraum Januar 2020 bis April 2022. Der Januar 2020 startete auf vergleichsweise niedrigem Niveau bei ca. 800 Beurkundungen, das vor dem Hintergrund des 1. Lockdowns Ende März 2020 bis Mitte April 2020 auf ca. 650 Beurkundungen abfiel. Hier komme die Verunsicherung von Verkäufern und Käufern zum Ausdruck. Anschließend stieg die Anzahl der Vertragsbeurkundungen bis Mitte Juli 2020 auf ca. 1.200. Hier machten sich ein gewisser Gewöhnungseffekt der Marktakteure und die Mitte Juni 2020 in Kraft getretenen Corona-Lockerungen bemerkbar. Das Abfallen der Beurkundungszahlen auf ca. 900 im Zeitraum Mitte Juli bis August 2020 sei ohne Effekt gewesen und i.Ü. auf die Urlaubszeit zurückzuführen. Ab Ende August bis Mitte Dezember 2020 erhöhte sich die Zahl der Beurkundungen auf ca. 1.400. Der „Lockdown light“ im November und Dezember 2020 habe offensichtlich keine Auswirkungen auf die Zahl der Vertragsabschlüsse mehr gehabt. Vergleiche man den Jahresverlauf der Verkaufszahlkurven der Jahre 2018 – 2021, seien diese, lediglich mit Ausnahme der Dauer des 1. Lockdowns im März und April 2020, sehr ähnlich. Die ersten drei Monate des Jahres 2022 seien in Bezug auf die Anzahl der Verkäufe gänzlich unauffällig gewesen. Ob der Krieg in der Ukraine sich bereits auf die Immobilienverkäufe auswirke, könne aufgrund noch fehlender Zahlen voraussichtlich erst ab Mitte des Jahres beurteilt werden.

Der Geldumsatz im Jahr 2021 betrug € 16,84 Mrd. Auf unbebaute Grundstücke entfiel hierbei ein Anteil von 14 %, auf bebaute Grundstücke ein Anteil von 49 % und auf Wohnungs- und Teileigentum ein Anteil von 37 %. Letztgenanntes stelle also wider Erwarten nicht den Löwenanteil. Der Geld-Gesamtumsatz 2021 sei ein Rekord. Die „Delle“ im Jahr 2020 stelle keinen realen Einbruch der Geldumsätze dar. In diesem Zusammenhang dürfe zudem nicht außer Acht gelassen werden, dass Immobilien-Verkaufsabschlüsse nicht selten ein hohes Volumen haben, d.h. deutlich höher als € 100 Mio. diese gelegentlich aber auch ausfallen können. Aufgrund des hohen Kaufpreises wirke sich der Ausfall eines Immobilienverkaufs in der Folge rechnerisch überproportional stark aus; so z.B. im Jahr 2020. Auch während der Corona-Krise sei in München ein unverändert steigender Umsatz zu verzeichnen gewesen, und zwar sowohl bei den Vertragsals auch bei den Umsatzzahlen. Der Geldumsatz bei Wohn- und Teileigentum sei in den vergangenen zehn Jahren massiv gestiegen, bei Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und kleinen Mehrfamilienhäusern hingegen weitgehend konstant geblieben. In den sieben bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands war der Geldumsatz in Berlin mit € 20 Mrd. Euro zwar am höchsten, doch nur knapp vor München, der drittgrößten Stadt, mit € 18 Mrd. Euro. Erst mit großem Abstand gefolgt von Hamburg (€ 10 Mrd. Euro) und Frankfurt/Main (€ 7 Mrd. Euro). Umgerechnet auf den Umsatz pro Kopf der Einwohnerzahl liege München mit € 11.200 an der Spitze, vor Düsseldorf mit € 9.200 und Frankfurt/a.M. mit € 8.700. Ein überraschendes Ergebnis, so Fittkau. Frankfurt/a.M. habe trotz zahlreicher Hochhäuser und Gewerbeimmobilien einen deutlich niedrigeren Geldumsatz pro Kopf.

Beim Wohnbauland bewegten sich die Preise auch in den Jahren 2019, 2020 und 2021 im Durchschnitt stetig nach oben. Bereits seit 2010 sei ein unaufhörlicher und gleichmäßiger Anstieg zu beobachten. Das Preisniveau betrage heute das 4–5fache der Werte im Jahr 2009. Auslöser sei die damalige Wirtschafts- und Finanzkrise gewesen. Die Preise für Geschoßwohnbauland stiegen ab 2011/2012 deutlich stärker als für „individuelles“ Wohnbauland, und das sei bis heute so. Grund dürfte sein, dass im Bereich des Geschoßwohnbaulands institutionelle Investoren aktiv seien, die die Preise weiter nach oben treiben könnten. Die Quadratmeterpreise für Wohnbauland, d.h. unbebaute Grundstücke, betrugen im Jahr 2021 für Ein- und Mehrfamilienhäuser mit einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 0,6 in durchschnittlicher Lage € 2.400, in guter Lage € 3.100; für Doppel- und Reihenhäuser € 2.450 bzw. € 3.050. Im Geschoßwohnungsbau mit einer GFZ von 1,0 belief sich der Preis auf € 4.100/m² in durchschnittlicher Lage und € 5.800/m² in guter Lage.

Im Jahresvergleich der Grundstückspreise für Wohnbauland der Jahre 2018 und 2021 seien keine signifikanten Auswirkungen der Covid-19-Pandemie festzustellen. Die Entwicklung der Preise sei klar und eindeutig, nämlich „nach oben“. Die Wohnflächenpreise für neu gebaute freistehende Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von durchschnittlich 165 m² bewegten sich 2021 zwischen € 9.500 bis € 21.750/m², die Kaufpreise zwischen € 1,2 Mio. und € 3,2 Mio. Die Wohnflächenpreise pro m² für wiederverkaufte freistehende Einfamilienhäuser unterschieden sich bei den einzelnen Baujahresgruppen nur wenig: In der Gruppe bis 1939 betrug der Preis durchschnittlich € 12.050/m², in der Gruppe 1950 – 1969 € 10.250/m², in der Gruppe 1970 – 1989 € 11.000/m² und in der Baujahresgruppe 1990 – 2018 € 10.650/m². Bei den Preisen für neu gebaute Doppelhaushälften sei seit 2010 ein stetiger und starker Anstieg zu verzeichnen, parallel hierzu auch beim Wohnflächenpreis. Bei wiederverkauften Doppelhaushälften fiel auf, dass ältere Baujahresgruppen mittlerweile die mittleren Baujahresgruppen beim Quadratmeterpreis überholt hätten. Viele ältere Objekte seien heute renoviert und hätten einen höheren Standard. Das Preisniveau bewege sich zwischen € 9.700/m² und € 10.550/m². Auffällig sei, dass sich die Grundstücksflächen in den vergangenen Jahrzehnten verändert hätten. Bis 1989 lag diese bei rund 415 m², im Zeitraum 1990 bis 1999 nur noch bei ca. 335 m², zwischen 2000 und 2009 bei durchschnittlich 280 m² und zwischen 2010 und 2018 bei 295 m². Dies deute auf einen sparsameren Flächenverbrauch hin.

Bei Doppelhaushälften im Wiederverkauf habe es zwischen 2018 und 2021 vergleichsweise wenige Verkaufsfälle gegeben. Konkrete statistische Aussagen seien deshalb kaum möglich. Der Preisanstieg sei jedoch klar erkennbar. Auch bei neu gebauten Reiheneckhäusern gehe die Preisentwicklung eindeutig weiter nach oben. Habe der Preis 2018 durchschnittlich noch € 9.100/m² betragen, habe der Wert 2021 bereits bei € 11.600/m² gelegen. Der Kaufpreis pro Quadratmeter bewegte sich stetig über dem Wohnflächenpreis. Neu gebaute Reihenmittelhäuser waren demgegenüber etwas günstiger zu erwerben. Dennoch: Lag das Preisniveau 2018 noch bei € 8.000/m², betrug 2021 der durchschnittliche Kaufpreis € 10.750/m². Auch in diesem Marktsegment sei die Marke von € 10.000/m² bereits überschritten.

Der Preis bei Reiheneckhäusern im Wiederverkauf lag in der Baujahresgruppe 2010 – 2018 mit € 11.150/m² über der € 10.000/m²-Marke. Objekte seien nur noch selten unterhalb € 1 Mio. zu haben. Im Beobachtungszeitraum 2018 – 2021 war auch in diesem Marktsegment ein stetiger Preisanstieg festzustellen. Bei wiederverkauften Reihenmittelhäusern sei die € 10.000/m²-Marke hingegen noch nicht überschritten. In der Baujahresgruppe 2010 – 2016 betrugen die Preise durchschnittlich € 9.800. Insgesamt bewegte sich das Preisniveau zwischen € 8.000 und € 9.800/m². Bei neu gebauten 1-Zi-Appartments mit einer Wohnfläche zwischen 34 m² und 37 m² lag das Preisniveau 2021 in durchschnittlicher Lage bei € 11.100/m², in guter Lage bei € 12.250/m². Dies entspreche bezogen auf die Wohnfläche einem Kaufpreis von € 377.400 bzw. € 453.250. Im Wiederverkauf liege das Preisniveau in durchschnittlicher Lage bei € 9.090 (€ 318.150), in guter Lage bei € 10.800 (€ 378.000) und in guter zentraler Lage bei € 11.990 (€ 407.660). Bei neu gebauten Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 71 m² und 89 m² betrugen die Kaufpreise pro m² in durchschnittlicher Lage € 9.900, in guter Lage € 11.200, in guter zentraler Lage € 19.100 und in bester Lage € 16.500. Im Wiederverkauf beliefen sich die Kaufpreise pro m² in durchschnittlicher Lage auf € 8.300, in guter Lage auf € 9.670, in guter zentraler Lage auf € 12.000 und in bester Lage auf € 12.250. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Preise sowohl bei Neubauten als auch bei Wiederverkäufen seit 2005 stetig an. In der Baujahresgruppe der 1970er- und 1980er-Eigentumswohnungen sei der Abstand in Euro/m² während der vergangenen 15 Jahre deutlich geringer geworden: Ein deutlicher Hinweis darauf, dass „alles zu jedem Preis“ gekauft werde. Entscheidend für Käufer sei gewesen, das Objekt überhaupt zu erwerben. Handelte es sich bei dem Objekt um eine ältere Immobilie, wirkte sich dies nicht negativ aus. Im Vergleich der sieben größten deutschen Städte lag im Bereich „Preis bei neu gebauten Eigentumswohnungen“ München mit € 10.000/m² – € 11.000/m² an der Spitze, gefolgt von Frankfurt/a.M. mit € 9.000, Hamburg mit € 8.500 und Stuttgart mit knapp € 8.000. Berlin rangierte auf Platz 5 bei € 6.500. Nicht nur in München, sondern auch in den anderen deutschen Großstädten sei der Preisanstieg in den vergangenen Jahren erheblich gewesen. Bei Eigentumswohnungen „im Bestand“ kämen die Unterschiede noch deutlicher zum Ausdruck. In München liege der Preis bei knapp € 10.000/m², in Frankfurt/Main und Hamburg „nur noch“ bei € 6.000/m² sowie in Berlin bei € 4.500/m². Zu Reihenhäusern im Bestand lägen nur wenige Zahlen vor. Die Kaufpreise pro Objekt in München lägen bei rund € 1,2 Mio. und damit fast doppelt so hoch wie in der nächstplatzierten Stadt Frankfurt/a.M. mit € 650.000. Hamburg und Berlin folgten mit € 550.000 bzw. € 500.000.

Innerhalb Bayerns, d.h. im Vergleich der sieben größten bayerischen Städte, ergebe sich folgendes Bild. Im Bereich Eigentumswohnungen stehe München weit oben: Im Bestand betrage der durchschnittliche Kaufpreis € 10.000/m², bei Neubauwohnungen € 11.000/m². Zum Vergleich: in Nürnberg € 2.500 bzw. € 4.000/m², in Augsburg € 3.800 bzw. € 5.000/m².

Die Objektpreise für Doppelhaushälften in den Umlandgemeinden Münchens seien betraglich nicht weit vom Münchner Preisniveau entfernt. An der Spitze stehe Starnberg, und zwar sowohl bei Objekten im Bestand als auch bei Neubauten, gefolgt von München und – in gar nicht großem Abstand – Bad Tölz, Freising, Erding, Ebersberg und Fürstenfeldbruck. Bei Reihenmittelhäusern überträfen die Nachbargemeinden Grünwald und Oberhaching sogar das Münchner Preisniveau.

Der Referent skizzierte anschließend Ziele und Vorhaben der Politik in München. Die grün-rote Koalition im Münchner Stadtrat machte es sich zur Aufgabe, neuen dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, München als Vorbild-Kommune für Umwelt und Klimaschutz zu stärken und es als lebenswerte, soziale und grüne Stadt zu gestalten. Im Mittelpunkt stehe dabei die Weiterentwicklung der „SoBoN“, d.h. der sozialgerechten Bodennutzung (s.u.), die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) im Nordosten und Norden der Stadt sowie die Überplanung des Euro-Industrieparks mit dem Ziel, dort ein „Urbanes Gebiet“ zu entwickeln. Ferner sollen die bestehenden Erhaltungssatzungen weiterentwickelt und die Gebiete, in denen Erhaltungssatzungen gelten, auf das gesamte Stadtgebiet ausgeweitet werden. Letztgenanntes habe Auswirkungen auf den Verkauf von Geschoßwohnungen. Weitere Projekte der grün-roten Stadtregierung seien „verpflichtendes“ Bauen und Sanieren unter ökologischen Aspekten sowie die „Verpflichtung“ zur Schaffung von Werkswohnungen. Bei der „Sozialgerechten Bodennutzung“ soll ein Baukasten-Modell eingeführt und die mit ihr einhergehenden Bindungen für Wohnungseigentümer verschärft werden: Maximal 50 % der Wohnungen sollen in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden dürfen. Die Dauer der Wohnungsbindung soll einheitlich mindestens 40 Jahre betragen. Der soziale Infrastrukturkosten-Beitrag soll auf mindestens € 100/m² Geschoßfläche angehoben werden. Wie bisher sollen die Verpflichtung zur Abtretung von Flächen für Verkehr und Infrastruktur, der Kostenbeitrag für technische und „grüne“ Infrastruktur sowie für Gutachten etc. gelten. Anhand von Grafiken und Tabellen erläuterte Fittkau die Funktionsweise des „Baukasten-Modells“ und die damit verbundenen Neuerungen. Die „Sozialgerechte Bodennutzung“ diene der Abschöpfung von Planungsgewinnen. Sie werde von den Bauträgern auch nicht rundweg abgelehnt und habe sich mittlerweile in der Praxis eingespielt. Auch in anderen Städten werde bereits über ihre Einführung nachgedacht.

Ein weiteres Instrument der LH München zur Erreichung ihrer wohnungspolitischen Ziele seien die Erhaltungssatzungen und das darin verankerte Vorkaufsrecht der Stadt. Von den mittlerweile 37 Erhaltungssatzungen würden rund 335.000 Einwohner erreicht. Die Anzahl der Abwendungserklärungen des Wohnungskäufers, mit der dieser die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt abwenden kann, sei von 2018 bis 2021 prozentual sehr stark zurückgegangen. Zwei Gründe seien hierfür maßgeblich: Massive Haushaltsprobleme der Stadt aufgrund coronabedingter Einnahmeausfälle und das Urteil des BVerwG vom 9.11.2021, das die Ausübung von Vorkaufsrechten in Erhaltungssatzungsgebieten faktisch verhindere.

Abschließend beschrieb Fittkau schlaglichtartig das Verhältnis einzelner Kennzahlen zueinander:

Obwohl seit 2016 die Bevölkerungszahl in München weitgehend stabil geblieben sei, seien die Immobilienpreise weiter gestiegen. Ein Zusammenhang zwischen Preisanstieg und Bevölkerungszahl sei statistisch nicht ableitbar.

Die Zahl der Baufertigstellungen sei seit 2007 bis 2021 hinter der Zahl der erteilten Baugenehmigungen zurückgeblieben. Die Preise für Wohnbauland seien deutlich stärker gestiegen als der DAX.

Die Preise für Wohnbauland seien seit 2007 stetig und geradlinig gestiegen. Der Goldpreis habe sich seit seinem Einbruch 2015 stetig erholt.

Bei Immobiliendarlehen mit 10- und 15-jähriger Laufzeit und durchschnittlichem Zinssatz sei das Zinsniveau nach 2009 stark abgefallen. Parallel hierzu stiegen die Preise für Wohnbauland deutlich an.

Eine Prognose für die Zukunft, für die Zeit „nach Corona“, sei nicht möglich, so Fittkau. Es stelle sich die Frage, wie sich „Homeoffice“ auf den Büromarkt auswirken werde. Flächen würden eingespart. Er sei jedoch sicher, dass die eingesparten Flächen auch künftig, jedoch zu einem anderen Zweck weiter gebraucht würden. Wie werde sich der Online-Handel auf die Ladenstruktur, z.B. in der Kaufingerstraße, auswirken? Der Bodenrichtwert von € 160.000/m² werde wohl nicht sinken. Trotzdem werde dort ein Wandel stattfinden. Weitere Unsicherheitsfaktoren seien der Ausgang des Krieges in der Ukraine und seine Auswirkungen auf den internationalen Handel; ferner die Frage, ob und inwieweit sich China von der Corona-Krise erholt und nicht zuletzt, wie sich all dies auf die Zinspolitik auswirken wird.

In der im Anschluss an die Vorträge abgehaltenen turnusmäßigen Neuwahl des Vorstandes des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. bestätigten die Mitglieder den Vorsitzenden des Vereins, RA Rudolf Stürzer, sowie die stellvertretende Vorsitzende des Vereins, RAin Birgit Noack, einstimmig im Amt. Bei der turnusmäßigen Neuwahl des Hauptausschusses stand das langjährige Mitglied des Ausschusses, Harry Schulze-Berl, für das Amt nicht mehr zur Verfügung. Als Nachfolger wählten die Mitglieder einstimmig RA Georg Hopfensperger.
STO

 

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