Aufgrund von drastischen Kaufpreisanstiegen bei Neubauwohnungen wird die Vermietung für den Eigentümer zu einem Draufzahlgeschäft. Beim Erwerb einer gebrauchten Wohnung sieht die Lage kaum besser aus. Die Folge: Auch gut situierte Mieter, die Wohnungseigentum erwerben wollten, nehmen davon zunächst Abstand und „flüchten“ in den Mietwohnungsmarkt und treiben so die Mieten weiter nach oben. Die Prognose: Unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen ist ein Ende der Mietsteigerungen nicht in Sicht.
Seit Jahrzehnten versuchen Bund, Länder und Städte mit unterschiedlichsten rechtlichen Instrumenten, den Mietenanstieg, insbesondere in Ballungsräumen wie München, in den Griff zu bekommen. Keine dieser Maßnahmen konnte die Entwicklung der Mieten wirklich beeinflussen. Daran hat auch die in Bayern 2019 in Kraft getretene Mietpreisbremse nichts geändert – aufgrund des Rückgangs der Neubautätigkeit vielleicht sogar das Gegenteil bewirkt. Eine Belebung des Mietwohnungsbaus ist auch im Interesse der Mieter. Der Gegenvorschlag von HAUS + GRUND: Ein Wohngeld, das sich gezielt an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
von Mietern orientiert und gerade Geringverdienern hilft, ist der bessere, sozialere Weg, denn die Mietpreisbremse privilegiert in hohem Maße auch Gutverdiener, die sich Wohnraum auch ohne Mietpreisbremse leisten können. Dies wird von HAUS + GRUND MÜNCHEN seit vielen Jahren gefordert. Wir werden beobachten, wie eine neue Bundesregierung mit dieser Forderung umgeht.
Ein ungleich größerer „Brocken“ für Eigentümer und Vermieter und in letzter Konsequenz auch für Mieter ist die Erbschaftsteuer. Um z.B. für ein Mehrparteienhaus im Familienbesitz, in dem Mieter seit Generationen leben und die Mieten moderat sind, auch in München kein Einzelfall, in einem Erbfall die Erbschaftsteuer bezahlen zu können, reichten vor 20 Jahren noch die Mieteinnahmen aus. Heute decken diese Mieteinnahmen nicht einmal die Zinslast für ein entsprechendes Darlehen – falls
man als 60 Jahre alter Erbe überhaupt noch ein Darlehen in Höhe der Erbschaftsteuer bekommt. Oftmals bleibt nur der Verkauf an einen gewerblichen Investor.
Wurden früher Mieterhöhungsspielräume aus Rücksicht auf die gewachsene Beziehung zwischen Vermieter und Mieter nicht ausgeschöpft oder bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters eine Stundung gewährt, wird der Investor die Mieten maximal erhöhen, Mieter auch mal „hinausmodernisieren“ und Instandhaltungsmaßnahmen hinausschieben. Die Kasse muss ja stimmen. Vorschläge von HAUS + GRUND zur Lösung dieser Problematik stoßen regelmäßig auf breite Zustimmung nicht nur in der Bevölkerung, sondern auch bei den Mieterverbänden. Und was ist in der Politik bisher passiert? Nichts! Dieses Wegschauen ist ein Spiel mit dem Feuer. Vor dem Hintergrund der stetig zunehmenden Schieflage in Gesetzgebung und Rechtsprechung zu Lasten der Eigentümer und Vermieter in Verbindung mit überbordendem Formalismus und Bürokratismus für privaten Hausbesitz kann, wenn in absehbarer  Zeit keine grundlegende Änderung herbeigeführt wird, das K.O.-Kriterium für den privaten Hausbesitz sein. Eine Katastrophe nicht nur für den betroffenen Eigentümer, sondern auch für dessen Mieter.

Gute Nachrichten vom Vorstand: Rekordzuwachs auf bald 40.000 Mitglieder und stabile Beiträge seit 22 Jahren

Im Einzelnen hat unsere Rechtsabteilung zu folgenden Themen beraten:
Mit einem Anteil von 80 % war die Vermietung von Wohnraum Kernbereich der Beratung des Vereins. Neben der Laufzeit des Mietvertrages, der Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter und der für den Vermieter empfehlenswerten Art der Mietkaution standen die wirksame Befristung eines Wohnraummietvertrages wegen anschließend beabsichtigter Nutzung der Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige sowie die Möglichkeiten einer Mietanpassung im Mittelpunkt der Beratung. Im Hinblick auf eine weit verbreitete Sorge vor Inflation und das Risiko der Unwirksamkeit von Staffelmieterhöhungen aufgrund eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse war für beide Vertragsparteien die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB die fairste Lösung. Bei Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau gemäß § 558 BGB war lange nicht geklärt, ob beim Münchner Mietspiegel ein inflationsbedingter Stichtagszuschlag für den Zeitraum nach Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel (Pressemitteilung von HAUS + GRUND MÜNCHEN vom 14.12.2023) zulässig sei. Nachdem das AG München dies Mitte November 2023 noch bejaht hatte, hat das LG München I am 17. Juli 2024 die Unzulässigkeit eines „Stichtagszuschlags“ rechtskräftig festgestellt. Die Reform der Grundsteuer und der Beschluss des Münchner Stadtrats, den Grundsteuerhebesatz von 535 % auf 824 % zu erhöhen, damit die sog. Aufkommensneutralität gewahrt bleibe, führte zu erheblicher Verunsicherung der Mitglieder und entsprechend hohem  Beratungsbedarf. Der Verein beantwortete Fragen zur Berechnung der Wohnung Nutzflächen und unterstützte die Mitglieder beim Ausfüllen der Erklärungen.
Ob die neue Grundsteuer tatsächlich aufkommensneutral ist, ist zweifelhaft und wird von der Stadt München selbst mit dem Begriff „Risikopuffer“ relativiert.
Dieser Puffer ist erkennbar großzügig bemessen und soll offensichtlich über ein höheres Grundsteueraufkommen zur Sanierung eines maroden Stadthaushalts beitragen – und das zu Lasten der Eigentümer und Mieter, auf die die Grundsteuer in der Regel als Betriebskosten umgelegt wird. Die Argumentation der Stadt München, der Freistaat Bayern sei mit seinem Flächenmodell für die Grundsteuererhöhungen verantwortlich, ist hingegen unseriös und parteipolitisch bedingt. Die Stadt München hätte es nämlich selbst in der Hand gehabt, durch eine moderate Erhöhung des Hebesatzes Eigentümer und damit auch Mieter vor drastischen Erhöhungen zu bewahren.

Schönheitsreparaturen – ein Dauerthema in der Rechtsberatung desVereins, das mehr und mehr in den Hintergrund tritt. Dank ausführlicher Berichterstattungin der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung (BHZ) zur Verpflichtung von Mietern, während bzw. bei Beendigung eines Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auszuführen,verfügen die Mitglieder über einen guten Kenntnisstand zur aktuellen Rechtslage. Zudem enthalten Mietverträge neueren Datums meist wirksame Schönheitsreparaturklauseln. Gleichwohl besteht bei vielen Mitgliedern unverändert Unkenntnis darüber, dass auch eine wirksam formulierte Schönheitsreparaturklausel nur dann rechtliche Wirkung entfaltet, wenn die Mieträume bei Mietbeginn renoviert an den Mieter übergeben worden sind oder, falls nicht, der Mieter stattdessen einen finanziellen Ausgleich hierfür erhalten hat.

Betriebskosten haben im vergangenen Jahr als Beratungsschwerpunkt abermals stark an Bedeutung gewonnen. Vor dem Hintergrund oftmals hoher Betriebskostennachzahlungen versuchten Mieter häufig, die formelle und inhaltliche Ordnungsmäßigkeit von Betriebskostenabrechnungen in Zweifel zu ziehen. Auffällig war die vielfache Geltendmachung von Kürzungsrechten bei Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen. Die Beanstandungen betrafen hauptsächlich das Fehlen von Warmwasser- und Wärmemengenzählern sowie eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung. Anlass für die überdurchschnittlich häufige detaillierte Prüfung seitens der Mieter waren erkennbar die stark gestiegenen Energiekosten.
Beratungsthemen waren im Übrigen insbesondere die formellen und inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, die 12-monatige Abrechnungsfrist des Vermieters, das richtige Vorgehen des Vermieters bei Nichteinhaltung dieser Frist aufgrund des Nichtvorliegens der WEG-Jahresabrechnung sowie die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und ihre begriffliche Abgrenzung von Instandsetzungskosten. Zudem führte die seit 1. Januar 2023 geltende Aufteilung der CO²-Kosten zwischen Vermieter und Mieter ebenso zu Verunsicherung wie der Wegfall der Umlegbarkeit der Kosten für Kabelfernsehen
ab 1. Juli 2024.

‰Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau (§ 558 BGB) spielen in der Beratungspraxis des Vereins weiterhin eine zentrale Rolle. Der im April 2023 erschienene  Mietspiegel der Stadt München ermöglichte in fast allen Fällen eine Anpassung der Miete. Hierbei unterstützte der Verein seine Mitglieder durch die Berechnung der
ortsüblichen Durchschnittsmiete gemäß dem Mietspiegel, die Erstellung des vollständigen Mieterhöhungsverlangens sowie das Führen des sich oftmals  anschließenden Schriftverkehrs mit der Mieterseite.
Bemerkenswert ist, dass zahlreiche Vermieter die Mieten über einen langen Zeitraum nicht erhöht hatten und nun die stark gestiegenen Lebenshaltungsund Handwerkerkosten zum Anlass nahmen, von ihrem Recht zur Mieterhöhung Gebrauch zu machen.

‰Mieterhöhungen bei vereinbarter Indexmiete (§ 557b BGB) nehmen in der Rechtsberatung mittlerweile fast ebenso viel Raum ein wie Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau anhand des Mietspiegels der Stadt München. Eine Entwicklung, die nicht überrascht. Bei bestehenden Mietverhältnissen sahen sich die Vermieter aufgrund stark gestiegener Lebenshaltungskosten veranlasst, nach einer oftmals längeren Pause mit einer Indexmieterhöhung die Miete in ihrem ursprünglichen realen wirtschaftlichen Wert zu erhalten. Bei Neuvermietungen, bei denen die Anfangsmiete auch unter Beachtung der Mietpreisbremse bereits 10 % oberhalb der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Durchschnittsmiete liegt, war die Vereinbarung einer Indexmiete praktisch die einzige Möglichkeit, künftig die Mieten rechtssicher erhöhen zu können. Im Mittelpunkt des Mitgliederinteresses standen die Ermittlung der maßgeblichen Indexwerte, die Berechnung der Mieterhöhung sowie der Zeitpunkt ihres Inkrafttretens. Der Verein unterstützte seine Mitglieder in großem Umfang durch die Erstellung des Indexmieterhöhungsverlangens.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) spielten in der Beratungspraxis des Vereins kaum eine Rolle. Der Schwerpunkt der Fragen lag auf der Unterscheidung zwischen umlagefähigen „echten“ Modernisierungsmaßnahmen, z.B. einer energetischen Sanierung, und nicht umlagefähigen Instandhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen, sowie dem Umfang einer möglichen Mieterhöhung. Verunsichert durch die komplizierten und teilweise nicht nachvollziehbaren Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes („Heizungsgesetz“) und angesichts der hohen Anschaffungskosten für eine nicht fossile Heizungsanlage verärgert über die Deckelung einer Mieterhöhung auf € 0,50/m² nahmen die Mitglieder von einer derartigen Investition regelmäßig Abstand.

Die Minderung der Miete war für viele Mitglieder wieder häufiger Anlass, die Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Minderungsgrund waren meist Lärmstörungen und Wasserschäden. Auffällig war das vermehrte Auftreten von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Um aufgrund stark gestiegener Energiekosten Geld zu sparen, gingen zahlreiche Mieter offenbar dazu über, die Mieträume nicht mehr ausreichend zu beheizen und zu lüften. Gleichzeitig machten sie den Vermieter für die selbst verursachten Schimmelschäden verantwortlich und minderten deshalb die Miete. Dies kann daraus geschlossen werden, dass Schimmelschäden mittlerweile auch in Wohnungen auftreten, in denen dies über Jahre hinweg trotz gleicher Mietpartei nicht der Fall war. Derartige Fälle waren aufgrund fehlender Einsicht des Mieters außergerichtlich kaum lösbar und mündeten meist in sehr aufwendige und teure Rechtsstreitigkeiten, verbunden mit kostspieligen Sachverständigengutachten und einem offenen Prozessausgang. 

Weiterer Beratungsschwerpunkt war die Beendigung des Mietverhältnisses. Grund für die Kündigung war auf Vermieterseite unverändert die Geltendmachung
von Eigenbedarf für sich selbst, bzw. zugunsten von Familienangehörigen. Kündigungsgrund war meist der geplante Auszug eines Kindes aus dem elterlichen Haushalt, erhöhter Platzbedarf, Rückkehr der Bedarfsperson von einem Aufenthalt im Ausland oder aus einer anderen Stadt an den Ort der vermieteten Wohnung sowie der Wunsch einer älteren Bedarfsperson, aus einem Haus oder einer nicht barrierefreien Wohnung in eine altersgerechte Wohnung umzuziehen. Auch der Wunsch, nach erstmaligem Erwerb einer Eigentumswohnung in den eigenen vier Wänden zu leben, war vielfach Kündigungsgrund.
Der Verein unterstützte die Mitglieder bei der Erstellung eines formal und inhaltlich ordnungsgemäßen Kündigungsschreibens, bis hin zur Anfertigung des vollständigen Schreibens selbst. Dies nahmen die Mitglieder in großer Zahl in Anspruch.
Oftmals hatten Mieter, nachdem sie das Kündigungsschreiben erhalten hatten, insbesondere bei langen Kündigungsfristen selbst den Wunsch, das Mietverhältnis
kurzfristig zu beenden, da sie bereits eine neue Wohnung gefunden hatten. Hierzu fertigte die Rechtsabteilung individuell angepasste Aufhebungsvereinbarungen an.
Außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzug waren, wie bereits im Vorjahr, nur in geringer Anzahl auszusprechen. Kündigungen wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen oder unerlaubter Untervermietung der Mieträume spielten in der Beratungspraxis keine Rolle. Hier waren lediglich Abmahnungen auszusprechen.  
Der Tod eines Mieters war unverändert ein nicht seltener Grund für die Kündigung des Mietvertrages. Hier war insbesondere auf die mietrechtliche Rechtsnachfolge im Mietverhältnis und ein u.U. bestehendes Sonderkündigungsrecht des Vermieters, die hierfür einzuhaltenden Fristen und die Vorgehensweise im Falle einer langwierigen Erbenermittlung durch das Nachlassgericht hinzuweisen.
Im Falle der Trennung von Paaren oder des geplanten Auszugs eines Mitglieds einer Wohngemeinschaft, die gemeinsam eine Wohnung gemietet hatten, waren unverändert häufig Parteiänderungsvereinbarungen zu erstellen.

‰Die Abrechnung der Mietkaution bei Mietende war weiterer Beratungsschwerpunkt. Hier war regelmäßig über die zu empfehlende Vorgehensweise bei der Rückgabe der Mieträume und die entscheidende Bedeutung eines aussagekräftigen und genauen Rückgabeprotokolls für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen zu informieren.Das Angebot des Vereins an seine Mitglieder, den Zustand der Mieträume bei Mietende durch Immobilienmakler und Hausverwalter Nikolaus Ziegelmayer in einem professionell erstellten Abnahmeprotokoll dokumentieren zu lassen, nahmen die Mitglieder in großem Umfang in Anspruch. 
Unverändert großer Beratungsbedarf besteht bei der Abgrenzung bloßer, nicht ersatzfähiger Abnutzungsspuren im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs von Beschädigungen der Mietsache, der Bestimmung der Höhe von Schadensersatzansprüchen, ihrer kurzen, 6-monatigen Verjährung und der Verhinderung des Verjährungseintritts, den formalen und inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung sowie der Frist zur Abrechnung der Kaution. Häufig besteht die unzutreffende Auffassung, der Mieter hafte verschuldensunabhängig für jegliche Verschlechterung der Mietsache. Vor allem bei der Beendigung langjähriger Mietverhältnisse war darauf hinzuweisen, dass bei einer notwendigen Erneuerung eines Gegenstandes meist ein erheblicher Abzug „neu für alt“ vorzunehmen sei. 
Abhängig von der Art der geleisteten Mietkaution, d.h. Barkaution auf den Namen des Vermieters, verpfändetes Sparbuch des Mieters oder Bankbürgschaft, wurden die Mitglieder beraten, wie sie bei der Inanspruchnahme der Mietsicherheit vorzugehen haben. Da viele Mieter entgegen dem Rat des Vermieters es ablehnten, aufgrund stark gestiegener Energiekosten und einer voraussichtlich außerordentlich hohen Betriebskostennachzahlung ihre monatlichen Vorauszahlungen zu erhöhen, hatte das vom Bundesgerichtshof anerkannte Zurückbehaltungsrecht („Sicherheitseinbehalt“) in der Praxis erhebliche Bedeutung.

Die Vermietung von Geschäftsraum trat gegenüber dem Vorjahr in den Hintergrund. Zentrales Thema in der Beratung war die Gestaltung der Laufzeit des Mietvertrages und ihre Auswirkungen auf die Möglichkeit zur Anpassung der Miethöhe.
Bei Privatpersonen als Vermieter bestand hoher Beratungsbedarf im Hinblick auf die Unterschiede zwischen einer Staffelmietenvereinbarung und einer Wertsicherungsklausel, ihre rechtlichen Voraussetzungen, Anwendungsbereiche sowie Funktionsweise. Aufgrund einer sich abflachenden Inflation war die Berechnung von Mieterhöhungen auf Grundlage einer Wertsicherungsklausel seltener nachgefragt. Soweit rechtlich möglich, erstellte die Rechtsabteilung die teilweise komplexen Mieterhöhungsschreiben an die Mieter. 
Der Wunsch von Mietern, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, oder wegen Geschäftsaufgabe bzw. Geschäftsübergabe an einen Nachfolger aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, spielte in der Rechtsberatung kaum eine Rolle. Gleiches gilt für die teilweise oder vollständige Untervermietung der Geschäftsräume.
Außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzug bewegten sich zahlenmäßig auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres.

Das Maklerrecht spielte in der Beratungspraxis kaum eine Rolle. Soweit Fragen hierzu gestellt wurden, betrafen sie die unterschiedlichen Typen von Makleraufträgen, deren übliche Laufzeit, Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision, die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und die möglichen Folgen ihrer Nichtbeachtung sowie das 2020 in Kraft getretene „Bestellerprinzip“ beim Verkauf einer Wohnimmobilie.

Im Wohnungseigentumsrecht, dem in der Rechtsberatung des Vereins nach dem Mietrecht zweitwichtigsten Rechtsgebiet, ist der Beratungsbedarf seit Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 unverändert hoch.
Die Fragen der Mitglieder betrafen hauptsächlich die Anforderungen an eine formal und inhaltlich ordnungsgemäße Jahresabrechnung, die Anwendung des richtigen Verteilerschlüssels, die im Einzelfall schwierige Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, insbesondere im Zusammenhang mit der Zuständigkeit für Erhaltungsmaßnahmen und deren Kosten. Die Möglichkeit, die Eigentümerversammlung teilweise online abzuhalten, spielte in der Beratung nach wie vor kaum eine Rolle. Gleiches gilt für das schriftliche Umlaufverfahren. Gestiegen ist hingegen die Zahl der Anfragen zur Zulässigkeit der Anbringung eines „Balkonkraftwerks“ und seiner rechtlichen Voraussetzungen.


v.l.n.r.: Georg Hopfensperger, stellv. Vorsitzender, Prof. Dr. Bernd Raffelhüschen, Rudolf Stürzer, Vorsitzender

Auffällig ist der deutliche Anstieg der Anzahl größerer Gebäudeschäden, insbesondere Wasserschäden, Leitungsbruch, marode Fenster und Heizungen. Diese und weiteren Sanierung, führen dazu, dass mittlerweile einzelne Wohnungseigentümer an die Grenze ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gelangen.
Sonderumlagen erreichen oftmals eine Höhe, die nur noch durch Finanzierungen gestemmt werden kann. Gerade bei älteren Eigentümern sind die Banken bei der Ausreichung von Krediten äußerst zurückhaltend. Daher war die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft wiederkehrend Beratungsgegenstand.
Seit der Reform des WEG-Rechts 2020 ist festzustellen, dass immer mehr Wohnungseigentümer mit ihrer Hausverwaltung nicht zufrieden sind. Zahlreiche Verwalter haben es nicht geschafft, ihre Verwaltungspraxis an die geänderte Rechtslage anzupassen. Zunehmend problematisch ist, dass viele Verwaltungen für die einzelnen Mitglieder der WEG praktisch nicht mehr erreichbar sind. Es wird in diesen Fällen weder auf telefonische Nachrichten, E-Mails noch auf Briefe reagiert.
Zu Unverständnis führte bei den Mitgliedern, dass Hausverwaltungen durch die Reform des WEG-Rechts einen Status erhalten haben, der dazu führt, dass ein Einzeleigentümer gegenüber dem Verwalter in der Regel keine Rechte mehr durchsetzen kann, sondern nur gegenüber der WEG. Er wird darauf verwiesen, die WEG, der er selbst angehört, vor Gericht zu verklagen, verbunden mit dem weiteren Nachteil, in jedem Fall Prozesskosten tragen zu müssen, auch wenn er den Rechtsstreit vollständig  gewinnt. Dies scheint offenbar einem Teil der Verwalter bewusst zu sein, was sich dadurch zeigt, dass diese in Einzelfällen selbst in dringenden Angelegenheiten nicht tätig werden. Reagierten die Eigentümer bisher hauptsächlich mit der Abberufung des Verwalters oder mit der Nichtverlängerung seiner Bestellung, gehen inzwischen immer mehr Eigentümergemeinschaften dazu über, ihren Verwalter notfalls auch prozessual in die Pflicht zu nehmen.
Gleichzeitig wenden sich zahlreiche Hausverwaltungen an die Rechtsabteilung, weil sie nicht absehen können, was die Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz für ihre Verwaltungspraxis bedeuten. Hier konnte der Verein in vielen Fällen für Aufklärung sorgen.

Im Bereich des Einkommensteuerrechts blieb die Berechnung der Abschreibungsgrundlage im Rahmen der Anlage V das Dauerthema. Die Rechtsabteilung überprüfte vielfach die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude und riet den Mitgliedern zu Korrekturen und Anpassungsmöglichkeiten.
Auch Fragen zur Abgrenzung von Anschaffungs-/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Instandhaltung und Modernisierung von Gebäuden, zum Schuldzinsenabzug, zur steuerlichen Anerkennung von Mietverträgen unter Angehörigen sowie zur Steuerermäßigung gemäß § 35a EStG wurden häufig gestellt.

Die Grunderwerbsteuer, die Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung sowie die Zweitwohnungsteuer spielten in der Beratungspraxis kaum eine Rolle.

Die Reform der Grundsteuer stand auch 2024 im Mittelpunkt der steuerlichen Beratung. Der Fokus lag auf der Überprüfung der Äquivalenzbetragsund Grundsteuermessbetragsbescheide, sowie auf der Frage, ob Einspruch gegen diese Bescheide eingelegt werden sollte.

Im Bereich Erbschaft- und Schenkungsteuer besteht weiterhin sehr große Nachfrage nach der steuerlichen Bewertung von Immobilien sowie der Berechnung der Schenkungsteuer, insbesondere unter Berücksichtigung eines Nießbrauchs. Auch 2024 war die Zahl der Beratungen zu Einsprüchen gegen bereits vorliegende steuerliche Bewertungen gemeldeter Immobilien sehr hoch. Es ist festzustellen, dass eine richtige steuerliche Bewertung selten ist und für die Mitglieder die wahre Erbschaft- oder Schenkungsteuerbelastung erst mit dem Vorliegen der Bescheide beginnt.

Im Erbrecht waren, soweit es den Immobilienbesitz betraf, Fragen zur Testamentserstellung sowie zum Themenbereich „Vorsorgevollmachten, Betreuungsverfügungen
und Patientenverfügungen“ zu beantworten. 

 

Bevölkerungszahl sinkt, Bedarf an Wohnfläche steigt aber

Erbengemeinschaften, die Immobilienbesitz halten, haben unverändert hohen Beratungsbedarf. Der Schwerpunkt lag bei der Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, der erforderlichen Stimmenmehrheit sowie der Auseinandersetzung der Immobilienbesitz haltenden Erbengemeinschaft.

Im Bereich des privaten Baurechts mehrten sich die Probleme mit Bauträgern. Die Krise in der Baubranche hat inzwischen auch den Verbraucher erreicht. Zahlreiche Beratungen hatten das Thema „Bauträgerinsolvenz“ und den Umgang mit gestiegenen Kosten zum Gegenstand. Bereits seit geraumer Zeit ist festzustellen, dass diejenigen Akteure am Markt, die noch nicht in die Insolvenz geraten sind, aber kurz davorstehen, vielfach Aufträge annehmen, die sie nur zur Hälfte abarbeiten, weil sie bis dahin den Großteil des Werklohns entsprechend ihren Zahlungsplänen abrechnen können. Hinsichtlich der verbleibenden Leistungen werden die Auftraggeber oftmals im Stich gelassen, da der Bauträger weder telefonisch noch postalisch erreichbar ist.

Im öffentlichen Baurecht zeichnet sich eine weniger strenge Genehmigungspraxis seitens der Baugenehmigungsbehörden ab. Dies ist zwar im Hinblick auf den Mangel an Wohnraum grundsätzlich zu begrüßen, führt aber innerhalb des Bestands an Wohnungen zu nicht unerheblichen Spannungen („Wohnraumverdichtung“). Beratungsthemen waren daher auch die Möglichkeiten, Beeinträchtigungen durch das Bauvorhaben eines Grundstücksnachbarn abzuwehren oder zumindest die Folgeschäden zu liquidieren.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das sog. Heizungsgesetz, sorgte Anfang bis Mitte 2024 zu extrem hohem Beratungsbedarf, der sich im Zuge der politischen Entwicklungen jedoch nach und nach abschwächte.

Fragen zum Nachbarrecht bewegten sich zahlenmäßig auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres. Streitpunkte waren hauptsächlich die Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung durch Bäume und Sträucher auf dem Nachbargrundstück sowie die Nichteinhaltung von Grenzabständen und Höhenbegrenzungen bei Bäumen und Sträuchern. Diesbezüglich wurden Abwehransprüche, ihre praktische Durchsetzung sowie die zu beachtende Verjährungsfrist erläutert.
Weitere Themen waren die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers in Bezug auf den eigenen Baumbestand, die Errichtung von Einfriedungen und Sichtschutzzäunen, Wege- und Leitungsrechte sowie Schäden aufgrund von Arbeiten auf dem Nachbargrundstück und die sich hieraus ergebenden Ansprüche.

Die neu eingeführte Energieberatung durch die „Energiespezialisten GmbH“ stößt auf großes Interesse der Mitglieder. Das Themenspektrum umfasst folgende Themen:
- Einbau einer neuen Heizungsanlage: Welche Optionen gibt es? Vor- und Nachteile der verschiedenen Systeme.
- Energetische Sanierung der Gebäudehülle: Dämmmaßnahmen an Dach, Fassade und Kellerdecke.
- Erneuerung alter Fenster: Austausch durch moderne Energiesparfenster, Wirtschaftlichkeit und Effekte.
- Installation einer PV- oder thermischen Solaranlage: Möglichkeiten, Wirtschaftlichkeit und Förderungen.
- Beantragung von Fördermitteln: Übersicht über aktuelle Förderprogramme und Antragstellung.

Die Schwerpunkte waren:
- Umlage energetischer Sanierungskosten: Möglichkeiten und rechtliche Rahmenbedingungen.
- Feinheiten zum Gebäudeenergiegesetz (GEG): Detaillierte Regelungen und deren Auswirkungen.
- Sonderfälle im WEG-Bereich zum GEG: Besondere Herausforderungen für Wohnungseigentümergemeinschaften.
- Unsicherheiten bzgl. politischer Entscheidungen: Auswirkungen geplanter Gesetzesänderungen auf energetische Sanierungen.
- Förderkulisse: Komplexität der Förderlandschaft, insbesondere Boni-Strukturen (z.B. Klimageschwindigkeitsbonus).
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Vorteile und Nutzen für eine strategische Sanierung.
- Energieausweise: Pflicht, Inhalt und Bedeutung der verschiedenen Varianten.
- Neue Heizsysteme: Welche sind technisch umsetzbar und gesetzlich erlaubt?
- CO₂-Bepreisung: Auswirkungen auf Heizkosten und langfristige Planungen.
- Die Rolle des Energieberaters in der Umsetzung von Sanierungsvorhaben: Unterstützung von der Planung bis zur Ausschreibung und Fördermittelbeantragung.

Die bautechnische Beratung des Vereins durch Dipl.-Ing. Andreas Heisler erfreut sich anhaltend regen Interesses. Fragen zu geplanten baulichen Veränderungen und Nutzungsänderungen bewegten sich zahlenmäßig auf dem mittleren Niveau des Vorjahres. Der Fokus der Mitglieder verlagerte sich auf den Bereich „beabsichtigte Instandsetzungsmaßnahmen“. Modernisierungsmaßnahmen verloren an Bedeutung. Die Aufteilung in Wohnungseigentum sowie Leistungen von Bauträgern und Handwerkern spielten in der Beratung keine Rolle. Leistungen von Planern und Sachverständigen waren für die Mitglieder kaum von Interesse.
Fragen zu Bauschäden und Mängeln in Wohnanlagen bezogen sich hauptsächlich auf befürchtete oder vorhandene Mängel in der Tätigkeit der Hausverwaltung. Feuchtigkeitsschäden und Schallschutzmängel wurden in der Beratung kaum angesprochen.
Der beabsichtigte Kauf von Wohnungseigentum vom Bauträger wurde von den Mitgliedern nicht thematisiert. Beratungen zu baurechtlichen Fragen, behördlichen Auflagen sowie zur Feuerbeschau nahmen deutlich zu. Planungen bzw. Baumaßnahmen auf einem Nachbargrundstück sowie zur Berechnung der Wohnfläche bewegten sich unverändert auf zahlenmäßig niedrigem Niveau.
STO


Jahreshauptversammlung
Auf der am 23.4.2024 im Festsaal des Löwenbräukellers abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN sprach Prof. Dr. Bernd Raffelhüschen, Institut für Finanzwissenschaft und Sozialpolitik an der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg zum Thema „Demographie, Wirtschaft und Immobilien: Wohin geht der Weg?“ Angesichts von Dauerkrisen, Haushaltsnotlagen und Endlosdiskussionen gerate die demographische Katastrophe in Vergessenheit. In allen Bereichen bestehe Facharbeitermangel. In der Immobilienwirtschaft würden weder die notwendigen Investitionen getätigt, um wegfallende Immobilien zu ersetzen, noch um die steigende Nachfrage, nach Immobilien zu bedienen. Der Staat selbst habe das Problem deutlich verschärft und trage so gut wie nichts zur Lösung bei.
Eine Immobilienblase, getrieben von extrem niedrigen Zinssätzen, sei zwar bereits verschwunden. Es drohe jedoch eine „demographische“ Immobilienblase. Sinke die Bevölkerungszahl stark ab, stünden deutlich weniger Kaufinteressenten einem übergroßen Immobilienangebot gegenüber. Deutschland habe ein Alterungsproblem. Die Bevölkerungspyramide stehe praktisch auf dem Kopf. Ihr Sockel in der Altersgruppe 0–20 Jahre sei am schmalsten, die größte Ausdehnung erreiche sie in der Altersgruppe 45–55 Jahre. Ursache sei die Altersgruppe der heute 50–60-Jährigen. Ein Drittel der Bevölkerung sei kinderlos. Für ein weiteres Drittel sei ein Kind genug. Nur das verbleibende Drittel der Bevölkerung habe zwei oder mehr Kinder. Die Konsequenz: ⅔ – ¾ der Beitragszahler von heute müssten für künftig doppelt so viele Rentner und Kranke aufkommen. Für die Nachfrage nach Immobilien sei jedoch entscheidend, wie viele potenzielle Immobilienkäufer es gebe.
2045 werde die Bevölkerungszahl noch stabil sein, die Bevölkerungsstruktur hingegen deutlich verändert. Die heute 50–60-Jährigen seien dann 70 Jahre und älter – und sie werden weniger, seien nicht mehr erwerbstätig und die Zahl der Kranken unter ihnen werde sich verdoppeln, die der Pflegefälle verdreifachen. Für die nachfrage nach Immobilien bedeute dies: Hat diese Bevölkerungsgruppe keine Kinder, besteht auch kein persönlicher Bedarf nach mehr Wohnraum.
Falsch sei die Annahme, die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland werde bis zum Jahr 2045 von 84 Millionen auf rund 70 Millionen sinken. Die Bevölkerungsstruktur im Jahr 2045 stehe bereits heute fest und die Ereignisse, die hierzu führen, seien bereits vor circa 20 Jahren eingetreten. Ab 2060 werde sich die Situation entspannen. Die Babyboomer-Generation verschwinde allmählich. „Weniger“ Kranke und Pflegebedürftige müssten von „weniger“ Kindern und Enkeln versorgt werden. Tatsache bleibe aber: Die Generation der Babyboomer habe das Problem nicht nur verursacht. Sie selbst sei das Problem, weil sie – im Durchschnitt – auf Kinder verzichtet habe. Was bedeutet dies für die Nachfrage nach Immobilien? Die Bevölkerungszahl nehme ab, aber nicht überall und nicht überall gleichmäßig. An der Projektion der regionalen Bevölkerungsentwicklung auf Landkreisebene sei mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit abzulesen, dass die Bevölkerungszahl bis 2030 nicht abnehme. Dies sei erst geraume Zeit später der Fall. Zunächst verändere sich die Bevölkerungsstruktur. Der Anteil älterer Menschen werde zunehmen. In fast ganz Bayern werde die Bevölkerung um 5 %–15 % wachsen, im Raum München um mehr als 15 %. Ein starkes Bevölkerungswachstum sei auch in Baden-Württemberg, der Rhein-Main-Region, in Düsseldorf, Köln, Hannover, Berlin, Erfurt, Dresden und Leipzig zu erwarten. 
Der Blick ins Jahr 2060 hingegen offenbare deutliche Veränderungen. Mit Ausnahme von Berlin und Dresden werde vor allem Ostdeutschland mit einem Bevölkerungsrückgang um mehr als 20 % konfrontiert sein. München stehe bis 2060 ein außerordentlich starker Anstieg der Einwohnerzahl, nämlich um mehr als 15 %, bevor. Gleiches gelte für fast ganz Bayern, vor allem aber für Oberbayern.
In Regionen mit starkem Bevölkerungsrückgang, vor allem in Ostdeutschland, werde die Nachfrage nach Immobilien weitgehend zusammenbrechen. Ein dramatischer Preissturz sei jedoch nicht zu erwarten, denn es komme nicht auf die Anzahl der Personen allein an, sondern auf die Haushalte und die Haushaltsstrukturen, zusammen mit der Personenanzahl.

Bis 2060 starke Preisanstiege vor allem im Süden Deutschlands

Bis 2030 werde in ganz Westdeutschland die Zahl der Haushalte stark, d.h. um 15 %–22 %, steigen. In Ostdeutschland bleibe sie weitgehend stabil, doch auch in Berlin, Erfurt und Dresden nehmen sie erheblich zu.
Im Jahr 2060 werde die Zahl der Haushalte vor allem in Thüringen, Teilen von Sachsen-Anhalt, Sachsen und Brandenburg sowie im nördlichen Ostdeutschland um mehr als 30 % gesunken sein. Ein gegenteiliges Bild im Süden: Im Raum München, Oberbayern und Bayern insgesamt, in Stuttgart und Baden-Württemberg sei bei der Zahl der Haushalte ein Plus von 15 %–33 % zu erwarten.
Ursache hierfür sei die so genannte „Singularisierung“ – meist eine Folge von Scheidung oder Trennung. Haben zwei Personen bisher eine 100 qm-Wohnung bewohnt, hätten diese nach der Trennung in zwei Wohnungen mit durchschnittlich 80 qm gelebt. Einer der Partner verbleibe in der bisherigen Wohnung, da die Miete für eine neue Wohnung die aktuelle Miete weit übersteige. Dies führe – und dies gelte auch für die ältere Generation – zu einem Anstieg der Nachfrage nach Immobilien. Je älter die Haushalte würden, desto stärker steige ihr Bedarf an Wohnfläche. Lag die Wohnfläche pro Kopf vor 30 Jahren noch bei 35 qm, betrage sie heute 47 qm.
War das Statistische Bundesamt ursprünglich von 100.000 Zuwanderern pro Jahr ausgegangen, seien es heute tatsächlich 300.000. Der Bedarf an Wohnfläche werde künftig noch erheblich zunehmen. Konkret bedeute dies eine zusätzliche Nachfrage von 1 % der Bestandsfläche. 
Dies habe in der Fläche unterschiedliche Folgen. Bis 2030 werde die Nachfrage in fast keiner Region wirklich sinken. Insgesamt bewege sich der Anstieg zwischen 15 %–25 % und mehr. Bis 2060 werde sich die Entwicklung regional aufgespalten haben. Vor allem in Ostdeutschland gebe es mancherorts 10 %–20 % weniger Haushalte, verbunden mit einem massiven Einbruch der Nachfrage nach Immobilien, wohingegen die Nachfrage in fast ganz Westdeutschland zunehme. Insgesamt sei
das Bild jedoch von einer drastischen Zunahme der Nachfrage nach Immobilien geprägt.
Aus soziodemographischen Gründen seien 1 % zusätzliche Wohnungen notwendig, um den aktuellen Bestand überhaupt aufrecht zu erhalten. In der Realität (Stand 2009/2010) seien hingegen gerade einmal 0,4 % (2022: 0,7 %) des Gesamtwohnungsbestandes neu gebaut worden. Tatsächlich also ein abnehmender Immobilienbestand. Statt wie geplant 2023 400.000 neue Wohnungen schaffen zu wollen, seien es tatsächlich nur 170.000 Wohnungen gewesen. Die Bauaktivität müsse daher massiv verstärkt werden. Dies könne aufgrund fehlender Finanzmittel des Staats nur die Privatwirtschaft – vorausgesetzt, es finden zuvor eine Reihe von Veränderungen statt:
- Die Erschließung von Bauland müsse drastisch gesteigert werden.
- Massiver Abbau von Bürokratie in den Baubehörden zur schnelleren Schaffung von Bausubstanz.
- Das Engagement der privaten Eigentümer als Repräsentanten der Masse des Immobilienbesitzes in Deutschland und ein Ende der einseitigen Begünstigung der Mieterseite.
Wenn diese Voraussetzungen erfüllt seien, seien 400.000 bis 600.000 Wohnungen pro Jahr möglich. Gelinge dies nicht, seien Verteilungskämpfe um Mietwohnungen in extremem Ausmaß und ein drastischer Anstieg des Mietenniveaus vorgezeichnet. Raffelhüschen befürchte, Deutschland könnte in eine Subventionswirtschaft mit planwirtschaftlichen Zügen abrutschen. Setze die Bundesrepublik den bisherigen Weg mit den höchsten Subventionen, den geringsten Ausgaben für Investitionen und der höchsten Sozialstaatsquote ihrer Geschichte fort, könne sie dies nicht durchhalten.
„Sind die Immobilienpreise tatsächlich so stark gestiegen?“ Hier helfe ein Blick in die Vergangenheit. Zwischen 1970 und 2010 seien die Preise für durchschnittliche Wohnimmobilien moderat gestiegen oder stabil geblieben, gefolgt von einem deutlichen Anstieg ab 2012 bis 2021, der sodann in einen vermeintlichen „Preiseinbruch“ mündete. Mit Blick auf die vergangenen 50 Jahre zeige sich der für Immobilien charakteristische „Sperrklinken-Effekt“. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen und stagnierten, stiegen weiter und stagnierten, aber sie fielen nicht. Dies gelte für die Nominalpreise.

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RA Rudolf Stürzer gratuliert RA Georg Hopfensperger zur Wahl zum stellvertretenden Vorsitzenden

Bei den realen, inflationsbereinigten Preisen verlaufe die Preisentwicklung grundlegend anders. Sie stiegen und sänken, stiegen und sänken usw. Seit 2010 gebe es einen starken realen Anstieg der Immobilienpreise. Der starke Preiseinbruch der realen Immobilienpreise seit 2021 beruhe auf der Inflationsrate von 8 %–9 %.
Entscheidend seien jedoch weder die nominalen noch die realen, inflationsbereinigten Preise, sondern die Zeit, die ein Durchschnittsverdiener arbeiten müsse, um sich eine bestimmte Immobilie leisten zu können. In den vergangenen Jahrzehnten sei für zahlreiche Dinge der Preis in „Zeit“ gesunken, z.B. für Fernsehgeräte, und entgegen der Wahrnehmung im Alltag auch für Benzin und Diesel-Kraftstoff.
Und bei Immobilien: Musste ein Durchschnittsverdiener in den 1980er-Jahren das 10-Fache seines Einkommens aufwenden, um sich eine durchschnittliche Wohnimmobilie leisten zu können, sei der Preis in „Zeit“ über Jahrzehnte hinweg kontinuierlich und deutlich gesunken, bis er 2010 mit dem 5-Fachen des Jahreseinkommens seinen tiefsten Stand erreicht habe. Einem Anstieg auf das 7-Fache bis 2020 folgte ein Rückgang der Preise in „Zeit“. Bei stagnierenden nominalen Immobilienpreisen und gleichzeitig Lohnzuwächsen von 6 % – 8 % werde der Kauf einer Immobilie im Durchschnitt zwangsläufig erschwinglicher.
Ein Durchschnittswert könne jedoch auch irreführend sein. 2016 schrieb ein seriöses Nachrichtenmagazin: „Viele Menschen geben in Deutschland mehr als 50 % ihres Einkommens für Wohnraum aus.“ Gemessen an den so genannten Erschwinglichkeitsindikatoren sei nicht München die teuerste Großstadt in Deutschland, sondern Freiburg. Dort liege die Mietbelastungsquote, d.h. die Wohnkosten im Verhältnis zum Nettoeinkommen, mit ca. 31 % sogar geringfügig über München. Bezogen auf ganz Deutschland betrage sie durchschnittlich 20 %, mit einer Bandbreite von 8 % bis 31 %. Tatsächlich gebe es nur eine Gruppe von Menschen, die mehr als 50 % ihres Einkommens für Wohnraum ausgeben: Nämlich Personen, die von staatlichen Leistungen leben, die zur Hälfte aus Wohngeld bestehen. Diese Personen machten jedoch nur 6 % – 7 % der Bevölkerung aus und könne bezogen auf die Gesamtbevölkerung nicht als „viele Menschen“ bezeichnet werden. Vor 1 ½ Generationen hätten die Menschen in Deutschland im Durchschnitt ⅓ ihres Einkommens für Miete, ⅓ für Lebensmittel und ⅓ für den sonstigen Lebensbedarf aufgewendet. Die Mietbelastungsquote sei damals so hoch gewesen wie in den teuersten Städten Deutschlands heute. In Berlin zum Beispiel lägen die Bestandsmieten, d.h. die überwältigende Mehrzahl der Mieten, im Durchschnitt auf so niedrigem Niveau wie in keiner anderen europäischen Hauptstadt. In den vergangenen 10 Jahren seien die Berliner Bestandsmieten um 14 % gestiegen, die Neuvermietungsmieten um fast 100 %. Gleichzeitig hätten in diesem Zeitraum die Lohnsteigerungen mehr als 25 % betragen. Berliner Wohnungen seien somit im Durchschnitt so günstig wie nie zuvor. Dass die Politik vor diesem Hintergrund über die Enteignung großer Immobilienunternehmen überhaupt diskutieren könne, sei nicht mehr nachvollziehbar. Zwar hätten sich die Neuvermietungsmieten fast verdoppelt. Wenn die Mietgesetzgebung verhindere, die Bestandsmieten zu erhöhen, werde dies durch höhere Neuvermietungsmieten kompensiert.
Bezogen auf den Mietwohnungsbau sei bis 2030 mit Ausnahme von wenigen Regionen aufgrund hoher Nachfrage und nicht nennenswerter Bautätigkeit mit einem Preisanstieg von 15 % – 45 % zu rechnen. Bis 2060 seien vor allem in Süddeutschland stark steigende Preise und lediglich in einigen Regionen Ostdeutschlands deutliche Preiseinbrüche zu erwarten. Gleichwohl müsse berücksichtigt werden, dass es sich um statistische Werte handle und zwischen den einzelnen Kreisen und Bezirken große Unterschiede bestünden. Insgesamt betrachtet würden die Immobilienpreise auch künftig nicht fallen.

In der im Anschluss an den Vortrag von Professor Raffelhüschen abgehaltenen Mitgliederversammlung wählten die Mitglieder RA Georg Hopfensperger einstimmig zum stellvertretenden Vorsitzenden des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. Er trat damit die Nachfolge von RAin Birgit Noack an, die im September 2023 unerwartet verstorben war.

STO